“跳单”现象的立法完善与机制构建

　　第四章 “跳单”现象的立法完善与机制构建

　　在现阶段，中国二手房屋买卖交易中规范与约束的相关法律仅有合同法、民法通则、城市房地产管理法、城市房地产中介服务管理规定等，虽然各地行政部门也相继出台了一些办法、条例之类的地方性法规，但总体来说，现有法律法规都过于原则化、过于笼统，可操作性不强，其有效性、所在范围和对因违反二手房交易而导致的违法违纪违规行为的相应惩罚程度很大部分不能适应如今日复一日发展起来的繁荣的二手房房屋交易中介市场的持续、快速、健康发展，民众对房产中介市场信任度的缺失、政府及行业协会职能的懈怠致使民众对立法的完善以及建立二手房健康交易机制的呼声日渐高涨。

　　一、保护委托人合理的任意解除权

　　在前面笔者已经提及在混合合同属性之下的房地产中介合同的委托人应享有中介合同的任意解除权，“委托人虽得随时终止居间契约，然契约之终止，究不应以使居间人丧失报酬请求权为目的而为之， 否则仍应支付报酬。”[18]. 我国台湾学者认为，“委托人对于居间人所介绍之契约， 并不负担必须订立之义务，委托人得拒绝契约之订立， 并得随时撤回居间契约”.对于解除的定义，在传统民法中与解除并列的还有终止一词，终止一词是针对于持续性合同，而解除一词是针对一时性合同。终止是面向未来的终止，而解除则是对事件溯及既往的解除，但是我国《合同法》所采取的“解除”概念是不同于传统民法，“终止”不与解除并列而是解除的上位概念，这里的解除是分为溯及既往的解除与面向将来的解除。中介服务是持续性劳务给付合同，而对其解除是面向将来的解除，面向将来的解除虽然意味着丧失报酬请求权，但是仍然不失合理费用请求权。中介合同委托人没有与中介为之所寻之第三人缔结合同的义务，那么在合同无法缔结的情形下，中介人无法获得报酬的情形其实是与委托人行使任意解除权的效果是一致的，而委托人行使任意解除权不但对于中介人来说毫无坏处，相反可以及时通知中介人停止中介活动以停止其“无用功”.[19]中介人的任意解除权的行使也不是毫无限制，在其工作的主要阶段中，第一阶段的委托人的任意解除权在签订了《房地产求购确认书》中禁止“跳单”条款之下是在获得信息之前行使，而在一般中介合同中则无特别限制，只要委托人是“善意”为之即可，“善意”的判定与笔者界定“跳单”参考标准相联系，在第二阶段委托人的“任意解除权”则是在委托人与相对人之间合同成立之前，对于附条件中介合同则在生效条件成就之前都无法行使任意解除权。[20]

　　二、规范中介方合理费用请求机制

　　“跳单”行为产生的最直接的根源是二手房中介市场中存在不合理的收费机制。

　　房产中介公司与委托人签订的合同中规定收取中介费的理由或依据非常非常多，比如可以把房屋中介费定性为带领买房人的看楼跑腿费、支付给中介方的诸如佣金、用于中介活动的费用、购房房屋之前的定金或将之成为押金、中介公司提供给买方的信息告知费、中介公司提供服务的劳动支出费等。国家建设部、计委颁布的《关于房地产中介服务收费的通知》中明文规定“二手房交易通过中介方成交的买卖，收取的中介费用按成交价格总额的 0.5%一 2%计收；如果是中介方独家提供信息，则中介费的收取标准由卖方人与二手房交易中介方协商，可以较普通的代理中介费用稍有提高，但最高不超过成交价格的 3%.” 但在二手房交易房屋市场上，全国各地对房地产中介费用在双方当事人之间收取的比例不同，这样就给实际收取费用没有真正的法律依据。

　　对个人家庭来说，二手房买卖也是一种大宗商品的买卖，依国家相关部委下发的相关通知，应该由二手房屋的买方或卖方一起来承担二手房交易成功后应该支付给中介方的费用，但我们在二手房市场上了解到，现在基本上都由买房人来承担了，这样在买方卖方房屋中介方中，对买房人的约束和要求过重，是买房人不能接受的范围，从而很大程度上提高了我们在前文提到的跳单行为的可能性。但如果买卖双方交易都要承担责任，则双方私下“跳单”的机会更大。因此，笔者认为国家部委及省市各区政府部门及二手房房屋中介行业组织必须在如何收费、收费标准、收取哪些费用等方面统一意见，改变目前我们在二手房市场上出现的收费标准不一致导致的混乱居民，应当建立起相关制度限制三方的行为。房地产中介行为是有偿契约行为，中介公司有权请求报酬。一般报酬约定，房产中介公司的收费项目包括促成买卖双方交易的达成以及房屋权属调查、房产评估、代缴税费、代办产权等附属服务。笔者建议统一房产中介公司收费名目，降低交易双方交易成本。以江苏省为例，2008 年 9 月起已放开对二手房交易佣金的指导价，对二手房的交易佣金政府不再干预，交由市场自行调节。

　　市场竞争导致加剧中介行业的优胜略汰，委托人自由选择质高价优的中介公司。

　　当中介公司未促成合同成立时，则卖房人和买房人可就居间活动中产生的必要费用制定阶段性的收费标准，比如以房产中介公司向买卖双方提供信息，进行磋商谈判、促成签订合同、协助办理交易、完成交易等作为各个阶段的标志，买卖双方按照中介方提供的服务阶段给付必要费用。即使交易最终未能完成，也保证了中介方的获取响应阶段的报酬请求权。这样就实现了以保护小业主的利益为出发点，协调双方的利益冲突，更好的利用国家强制力维持市场交易秩序。

　　三、规范二手房交易的合同范本

　　我们现在在二手房市场中看到买房人在二手中介方的成功促成下购买了房屋，当然在购买房屋之前买方人要签订一种条款，这种条款的签订有利于二手房市场快速、有效地进行，节省在买卖中三方的时间和成本，但是我们看到，如今的高地价导致一手房市场价格飙升，同时也带动了二手市场的房价，高居不下的房价导致一套二手房的价格动辄十多万、二十多万、甚至上百万，因此在二手房市场交易职务较为混乱的情况下，房屋中介公司提供的合同如果出现一点问题那就会给买房人带来巨大的损失。所以规范二手房交易的合同模本就显得特别迫在眉睫了。但是目前，我们的二手房交易市场中规范中介服务的想爱你过关法律并没有明确提到房屋产权买卖依何种形式，相关部门也没有提供规范的二手房交易模板，致使至今二手房交易市场缺乏有效地管控从而乱象丛生。

　　现今在中介市场上使用的房产中介合同大部分为中介人或买/卖方提供的格式合同，这些合同都大同小异地反映着格式合同提供方利用其有利的专业知识或者经济地位事先拟定排除双方协商订立合同的事实，这类合同无法避免的偏向合同提供方，使得双方权益无法获得平衡，从而衍生出许多问题，“跳单”现象的出现与不规范格式合同的泛滥不无关系。

　　鉴于此，我国的某些城市，比如北京、广州、上海等一些大中城市，已经开始尝试由相关政府部门定制房产中介合同范本来规范指导本地区中介市场，因此，在各方利益的博弈中寻找一个以“政府”为中心的合适平衡点，这样的举动亦收获不错的效果，在政府公信力的作用之下，民众对于示范合同的接受度大大提高，这样对于中介合同的争议自然会下降，从而有利于减少因合同引起的“跳单”现象。因此笔者认为，全国各地的房管部门最好应参考北京、广州、上海等城市的相关有效做法，在公平高效合理上，将出台正式规范统一适合市场经济发展的二手房交易合同模板提上工作日程，为二手房市场的健康发展提供良性有效的环境。

　　四、建立二手房交易诚信机制

　　2013 年 1 月 1 月 7 日，中国社会科学院社会学研究所的社会心态蓝皮书《中国社会心态研究报告 2012-2013》发布引起社会各界反响。报告指出中国社会的总体信任进一步下降，已经跌破 60 分的信任底线。民众对广告业、房地产、食品制造、药品制造、旅游和餐饮等行业的信任度很低， 2013 年版蓝皮书并未提及对于房地产行业的具体信任度数值，但是稍早的 2011 年版社会心态蓝皮书则给出了具体数据，受访民众对于房地产开发和中介给出的信任度分值为 71.0 分，属于“不信任”范围。 对此，中介行业必须建立诚信机制，规范自己的行为，提升自己的总体信任度，其实说到底就是因为民众对中介的不信任，才会造成重复挂牌，多重委托的情况，也才会造成“跳单”现象层出不穷，行业信任机制的建立已成为目前最急难险重的事情。[21]

　　对于房地产中介行业来说，诚信是非常重要的。只有以诚为先视信为金的二手房交易中介机构，才能在良莠不齐的中介市场脱颖而出，成为大家信赖的企业，才能占领二手房这个市场。

　　为此，二手房交易行业中介机构必须有意识的打造其品牌形象，我们知道，品牌是一种无形资产， 目前，值得庆幸的是国内已经有许多中介商开始注重自身品牌形象的打造，并试图努力提高客户的认同度，对此，笔者认为，良好的品牌形象塑造离不开整体市场的质量提升，从二手房中介市场的市场准入、中介从业人员选拔到具体的服务操作上都要严格把关。期间，配之以有效的信息披露制度和对失信行为的严格惩罚措施等外在干预力量也十分必要。

　　五、加强二手房市场监督管理

　　委托人恶意“跳单”的行为，致使房产中介公司利益受损，引发房产市场信息失真、行为不规范等乱象。一旦出现“跳单”行为，大型的中介公司他们有自己的法律顾问部门，可以通过法律的途径去保障公司的利益；但一些中小型中介公司往往会采取些偏激的手段去向委托人追讨佣金。此外，“跳单”也使房屋中介公司之间的竞争愈演愈烈，甚至出现打架斗殴，争抢一个委托人的情况。要解决此类纠纷，政府的职能监管及房地产中介业内监督就显得十分重要。

　　首先，政府行政部门应加快二手房市场规范管理。国家建设及房地产管理部门要建立中介机构二手房交易的规范业务流程，引导房地产中介企业提升规模经营和规范服务水平；加快建立信用档案，针对房产中介呈现的乱象，加强房地产开发企业和中介机构诚信体系建设。此外，还应该鼓励消费者对房地产中介不合理的收费、不合规的行为进行反映，引导公众正确认识市场风险和理性维权，从源头上预防跳单纠纷的产生。

　　其次，房地产中介行为会应加强二手房交易房屋买卖中介结构业内的行业监督，对二手房交易市场中交易人员、交易机构的统一培训，使该培训成为长效机制，从人开始，以人为本，通过制度、法律法规、行政制度等出发，对整个行业加以法律规范。禁止目前二手房市场上出现的炒单现象，从而促进二手房交易市场的良序发展。