房地产“跳单”问题解决策略绪论

　　第一章 绪论

　　在启动该项研究之前，笔者查阅了 2013 年广州市二手房市场目前的成交状况，2月份，国务院提出坚决抑制投机投资性购房的“新国五条”政策，其中一条为个人转让二手房需征收 20%个税；3 月，为了在新“国五条”细则正式实施前赶上政策“末班车”,广州二手房交易量暴增；3 月 31 日晚，“新国五条”广州细则出台，当中关于房屋转让个税的征收标准还要等待地税局和房管局共同研究操作细则后再向社会公布，在个税的“新细则”未正式公布之前，广州的二手住宅交易仍旧会沿用总价的 1%的个税征收税率。根据往年经验，一手楼市的传统销售旺季“金九银十”都是二手楼市的“小淡季”.但与往年“金九银十”不同的是，今年有个别地方的二手房成交量不降反增。

　　虽然 9 月份二手房整体成交量出现环比锐减，但一些“地王”周边的一手住宅项目开价较高，致使一、二手价差加大，坚持要在‘地王’周边置业且预算有限的‘刚需’买家倾向选择价格更接地气的二手房。从二手楼市中大户型交投热点分布来看，天河、海珠、越秀、荔湾这四个一手新货最缺货的市中心区，是目前中大户型二手市场的交投热点。

　　在大量二手房交易过程中，为促成交易成功，卖方一般会通过登载广告形式、亲友同事介绍、中介公司等几种途径公布其房屋出售信息，为提高成交的效率，卖方大多会采用通过一个（即授权独家代理）或多个（即普通代理）中介方，挂牌公布其房屋出售信息。买方也通过中介公司获取房屋信息，继而决定是否通过该中介公司促成交易。在二手房交易过程中， “跳单”问题日益呈现出普遍化的趋势。2011 年 12 月20 日最高法公布了关于跳单现象的第一例指导案例-《某市某物业顾问某有限公司的诉某人居间合同纠纷案》（指导案例 1 号），足以见二手房交易“跳单”现象的特殊性。

　　跳单行为本来没有任何法律约束力，即跳和不跳都不需要承担法律责任，但放在这里研究的跳单行为的前提是，中介方为了防止出现以上买方人的几种跳单行为，使自己付出劳动（包括从卖方人那里获得房屋出售信息、数次带买房人实地考察房屋、为促成买卖双方成交多次沟通等）却没能获得相应报酬，从而促使中介方想出了一种形式--即带买方看房时要求买方签订“房地产求购确认书”.这款“房地产求购确认书”中有条款，俗称禁止跳单条款，最直观的感受是中介干预购房者的缔约自由，通过在“房地产求购确认书”（俗称“看楼纸”）上签订“禁止跳单”行为条款，从而使买房人只能与该中介公司签订房屋买卖合同，否则，买房人有可能陷入恶意 “跳单”行为的行列，从而承担一定的法律风险。此处说的是“有可能”陷入恶意跳单情形，那么本文就要从最高院的指导性案例入手研究，在签订有禁止跳单条款的前提下，是否所有的跳单行为都不允许，在什么情形下需要承担相应的法律责任？在什么情形下不需要承担法律责任？

　　根据笔者检索，近十年来，在 CSSCI 期刊上主要发表的以“居间合同”为主题的各种论文数目基本为零，法学学界及各种主流对“居间合同”理论几乎没有研究，无视程度不是一般。但是在“居间合同”快被各种学界包括法学忽略的时候，在法律实践实务工作中有关“居间合同”引发的各种纠纷导致法院或仲裁庭或调解工作所引发的各种判决、裁定突显出的难处及问题处处显现。但，这并不能表明学界完全没有以居间合同为主题的研究论文。在一些非 CSSCI 期刊上仍然发表过研究居间合同的相关文章，代表性作品包括刘早知：《居间合同纠纷案件若干实务问题探讨》，《山东审判》2009 年第 6 期。但是这些论文大多数以实务为切入点，对理论知识的分析仍然存在欠缺。

　　本文通过数据库、图书馆、网络等渠道集中精力、广泛收集与本选题有关的中外文文献资料，发放调查问卷，了解纠纷双方对待“跳单”的态度及建议，关注房地产市场的交易动态，了解房地产交易规则和运作程序，对本学科的研究有一定的积极效果。

　　（一）采用案例研究方法。广泛关注《法制日报》、《南方周末》、《时代周刊》、《白云时事》、《求是》、《加强和改进法学界司法纠纷问题研究》等报刊，收集人民法院对“跳单”纠纷案例的审判结果，收集实务中房屋中介行为引发纠纷矛盾的各种案例、收集在法院民事审判庭审判中出现的各种有关房产中介行为的案例、在仲裁庭中关于二手房交易引发纠纷的各种具体裁定，对其进行分析总结。

　　（二）采用比较研究方法。对《房地产求购确认书》、居间合同、委托合同、混合合同等进行比较，在学理上对其进行法学分析，以探讨其法律属性，寻求“跳单”行为引发纠纷的法律规制依据。

　　（三）采用实证分析方法。通过问卷调查等模式，收集和了解购房者、售房者、房产中介的态度和观念，深入分析原因，在实证中辩证分析，以求解决跳单合理性与违约性的矛盾并探讨跳单纠纷的有效解决途径。