万达集团商业地产核心竞争力分析(2)

　　（五）早前产品的动线规划存在一定缺陷

　　万达集团商业地产已建成、开业项目的业态组合、动线规划存在一定缺陷，改造难度较大。导致前期开业项目客流和整体经营状况，与同城其他新开商业地产项目竞争中处于劣势地位。

　　（六）高级酒店--长期经营边际效应递减

　　万达集团共建成40余家五星级和超五星级高级酒店，聘请国际知名酒店管理公司对其进行管理，主要有索菲特、希尔顿、康莱德、威斯汀等，高级酒店的经营效益不高，资金回笼速度慢，长期经营边际效应呈递减态势。

　　（七）精细度不足

　　万达集团商业地产项目开发速度快是业界公认的，大部分项目从拿地到满铺开业平均需要14-18个月时间就可完成，速度快带来的后遗症就是各方面精细度不足，主要是：规划设计较粗、项目基建施工质量存在欠缺、品牌商家质量不够高、管理品质有待继续加强。

　　4.2.3 万达集团商业地产的机会（opportunities）

　　（一）筹备内地 IPO,前景获得大部分证券机构的认同万达集团目前正在筹备内地 IPO,其财务状况、盈利能力、偿债能力、抗风险能力、运营管理状况、未来产业布局、战略规划以及发展前景获得大部分证券机构的认同，通过内地 IPO 可以有效解决万达集团商业地产快速扩张以及全球战略的资金问题。

　　（二）在土地获取上保持高速发展态势，储备项目、潜在项目较多随着中国经济高速发展和城市化发展进程快速推进，城市居民消费水平大幅提高，二、三线城市迫切需要提升城市商业氛围、期望以商业带动城市经济的繁荣，城市居民也需要功能齐全、便利的大型商业中心。万达集团作为国内商业地产行业的领军企业，拥有良好的品牌知名度、商业地产的开发能力和运营管理能力，是各城市争相招商的对象。因此，万达集团在土地获取上保持高速发展的态势，储备项目和潜在项目多，具有领先行业内竞争对手的资源优势。

　　（三）万达集团商业地产第四代产品增加体验业态，有望改善租金收入万达集团商业地产在第三代产品-城市综合体的基础上，提出了第四代产品，新增了健身、保健等类的经营区域，扩大了娱乐休闲类的范围，以体验业态替换传统的零售业态，降低电商企业对项目经营业绩的冲击，注重消费的体验感受，从而使消费者愿意长时间停留在万达广场内，提高商户的经营业绩，进一步提高主力商铺的租金收入。

　　（四）具备离岸资产包，境外融资潜力大

　　万达集团商业地产目前正在积极需求金融市场及海外融资渠道的突破，通过与麦格理的私募合作，以及香港 REITS 的筹备，使万达具备了离岸资产包，提升了万达集团在境外融资的潜力。

　　4.2.4 万达集团商业地产的威胁（threats）

　　（一）专业人才和中高专业管理人才短缺是制约其后续发展的核心因素伴随着万达集团商业地产以每年十数个项目建设和开业速度扩张，每年需要项目规划建设管理、招商营运管理等方面的人才数目庞大，每个项目需要总经理1位、副总经理3位、部门经理10位、各类专业人才数十位，而目前国内商业地产行业内的优秀人才大部分已集中万达集团中，同时又面临着行业内竞争对手以及新入行房地产公司的"挖墙脚"行为，因此万达集团商业地产对专业人才和中高端专业管理人才的需求，成为了万达集团商业地产运营管理的短板。

　　（二）主力店调整方向不明确。在万达集团商业地产项目中，主力店的占有面积基本都在四千平方米以上，但面积的大小和带来的效益不是正比关系，一般项目的几大主力店中就包含万达旗下的主力店三家，分别是万达百货、万达影城和大歌星，其中万达百货和大歌星的占有面积与盈利情况严重不成正比，其他主力店也面临着类似的问题，因此，万达集团商业地产项目在未来的主力店招商中，要对最佳面积进行不断探索，提高单位经营面积的投入产出比。

　　（三）高速扩张拿地，资金链条紧张。近年来万达集团商业地产处于高速发展状态，不断的拿地和开发，每个项目的投资都非常大，动辄数十亿、上百亿的投入，同时，万达集团商业地产的资金回笼是依靠销售型地产部分的收入来维持自持型地产部分的正常运营，租金和物业费收入很难满足万达集团商业地产高速扩张带来的资金需求，资金链条比较紧张。同时，受到全球经济环境和国内房地产行业宏观调控政策的影响，万达集团商业地产的销售情况有所下滑，投资回报率和资金回笼速度降低，需要新的资金来源来支撑企业的快速扩张。

　　（四）倚重销售现金流，市场波动造成的潜在影响。万达集团商业地产项目销售部分的出售收入，是支撑后续项目建设开发的主要资金来源，万达集团商业地产对销售资金的及时回笼要求非常高，被视作是万达集团商业地产的生命线，因次，大规模的开发造成万达集团过分注重销售型部分的资金回笼问题，受到市场波动的影响比较大，会给下一个项目的资金投入带来影响，增加项目经营风险。

　　（五）银行信贷特殊政策的长久性不明确。万达集团商业地产项目的开发对于银行信贷资金的需求更大，目前万达集团享受着全国房地产金融改革试点企业带来的特殊待遇，三家国有银行对万达集团在信贷政策方面的支持力度非常之大，但这种特殊待遇受国家政策和国内金融行业的市场环境制约的，未来是否会长期保持这种待遇，对万达集团来说不明确。

　　（六）IPO 成行后，透明化对公司治理的挑战。万达集团 IPO 成行后，企业管理运行机制变得更加健全和规范化，监管体系会变得更加全面、系统、严格，投资者的投资回报期望会更高，万达集团将会受到更多的关注，证监会也会加强对万达集团经营管理进行监管，同时也面临着金融市场的不稳定因素冲击。因此，IPO 成行后，万达集团将面临着公司治理方面的更大挑战。

　　（七）面临的电商冲击。随着电子商务技术的迅猛发展，电商对实体商业的冲击不容小觑。目前中国有25000家电商企业，2012年销售额约1.3万亿，占社会消费品零售总额6.2%,将近60%的年增速。图书、家电、3C、服装服饰等品类的线上市场份额比例逐年提高，部分实体店沦为电商的展示厅和试衣间。随着越来越多的商品和品牌转向线上销售，对实体门店的需求下降，并进而影响到对作为实体店载体的商业地产的需求量。

　　4.3 小结

　　万达集团商业地产在经营模式、现金流管理模式、资源整合、制度和体系建设等方面形成了很强的竞争力，使得整个产业链各个环节相互衔接的非常通畅，同时拥有良好的拿地、开发、规划设计、运营管理以及融资等方面的能力，在商业地产行业内处于领先地位，形成了独特的核心竞争力。

　　万达在快速扩张过程中亦存在人才、资金、招商等方面瓶颈，同时受到全球的经济环境、国家对地产行业的调控以及电商的冲击，迫切需要提升核心竞争力，以支撑万达集团商业的快速扩张和战略执行。