我国商业地产竞争环境分析

　　3 我国商业地产竞争环境分析

　　3.1 我国商业地产的发展现状

　　受国家对房地产市场宏观调控政策的影响，我国住宅房地产市场受到很强的冲击，成交量直线下降，住宅地产开发商面临着水深火热的境地。商业地产并没有受到宏观调控政策的影响，反而呈上扬态势，全国一、二线城市商业地产遍地开花，在数量上和销售价格上均有提高。商业地产的火热吸引了大量的资本关注和投入，在开发建设上也呈现出各式各样的模式，与市场需求的关系也越来越密切。

　　《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》分析出，我国的商业地产行业较西方国家的商业地产行业起步晚，大概是从21世纪伊始才开始起步的，但发展的速度非常迅猛，短短几年里就达到一个高峰期，之后又开始转入稳定期，开发商也越来越理性了。通过分析得出，我国的商业地产开发模式主要存在五种模式：第一，把整个项目分成若干区域进行销售；第二，全部销售出去以后，再采用租赁的形式进行运营；第三，租赁和销售都有，两者共存；第四，整个项目产权由开发商持有，只对商家出租，收取租金和物业费；第五，既不出租又不销售。

　　我国商业地产的开发是一个长期的过程，包含很多环节，需求的资金也是非常巨额的，因此，在开发的过程中会出现很多不确定因素，存在等风险很大。这就要求商业地产的开发商必须拥有大量的资金和各个环节上的专业人才。目前我国商业地产的开发正在向着只出租不销售的模式转变，优点在于：

　　开发商更能整体规划项目的主题、定位和功能，也能更好的对各方面的资源进行整合，同时还便于后期的统一运营管理，可以是商业地产的长期价值最大化；缺点在于：需要开发商拥有大量的资金和良好的融资渠道。就目前市场情况而言，资金的问题并不是主要问题，主要是通过何种开发运营模式获利最大化的问题。

　　2005年以前我国开发出来的商业地产项目暴露出很多问题和不足，主要体现在：第一，开发模式跟不上市场的需求变化；第二，开发出的项目基本都是同样模式的，导致恶性竞争，差异性不够；第三，开发的项目产品出现大量的闲置现象，形成资源浪费，开发商和商户投入的资金很难回笼，导致恶性循环。这就对今后商业地产开发商提出了新的要求，一定要结合市场的需求变化进行差异性的开发，同时要结合项目所在区域和城市的文化元素、经济状况等因素进行有针对性的开发，这样才能满足市场和消费者的需求，从而实现商业地产项目的商业价值。

　　3.2 制约我国商业地产发展的因素

　　（一） 影响商业地产招商的宏观经济变化因素

　　就一般情况而言，我国商业地产的招商有两种方式：第一，通过主力店的影响力来带动其他店铺的招商；第二，在开发前期就与主力店和商户签订了按需求开发的方式，强化主力店和商户的项目规划参与度，能最大程度的满足商户的需求，从而保障商户入驻的数量和质量。在两种方式中，大部分的商业地产公司采用的是第一种方式，受到宏观经济变化因素的影响，以主力店的影响力带动招商本身就有很多先天不足，这种方式会导致商业地产开发过程中受主力店的经营思路和布局规划影响比较大，如果主力店不进驻，后期更换其他的主力店，又是不同的经营思路和布局规划，使项目商业面积的达不到有效利用，从而迫使项目重新规划，造成资源和时间的浪费，影响了开发商和项目的信誉。2008 年由美国华尔街次贷危机引发的全球金融风暴，席卷了各个行业，商业地产行业"船大难调头",受到的冲击非常大。受宏观经济影响，我国的商业地产行业出现下滑趋势，国际知名连锁零售企业也不得不控制扩张速度，削减了国内商业地产项目中店铺的数量，这对依靠主力店带动招商运营的商业地产项目带来了巨大的灾难。

　　（二）国际连锁商业的投机使我国商业地产市场出现了假繁荣

　　由于我国商业地产近几年的高速发展，大量国际知名品牌争先粉墨登场，挤进我国商业市场，表面上呈现出一派欣欣向荣的景象，实际上这只是虚假的繁荣。国际连锁品牌登陆我国商业市场的目的无外乎两种，一是企业自身发展的需求，迎合国际扩张战略；二是投机目的，炒热市场，赚完钱就走。当我国商业地产市场受到宏观经济环境影响比较大的时候，这些国际商业连锁巨头们的做法不是雪中送炭，而是采取明哲保身，宁愿支付违约金也要取消开店计划，这样我国的商业地产无疑是雪上加霜了。当我国商业市场渡过困难期，开始逐渐复苏的时候，这些国际商业连锁巨头，"又嗅出我国商业市场的香味",开始大量抛出橄榄枝，吸引我国商业地产的目光。国际连锁商业巨头们敢这样做的原因是摸清了我国商业地产开发的模式和其中存在的先天缺陷，不得不依靠他们的品牌影响力和经营实力，他们看中的是我国商业市场潜在的消费能力以及高端奢侈品的盲目追捧需求，用低廉的成本进入我国商业市场，获取大量的利润。很多商业地产开发商宁愿采用倒贴形式，也要把这些国际知名品牌引进来，提高整个项目的形象和商业价值，这些倒贴给国际知名品牌商的装修费、广告费以及减免的租金和物业费，全部都要从其他零散的商户身上赚出来，这就形成了不公平的待遇，使零散商户的经营成本增加很多，降低盈利能力，导致掉铺现象频繁出现，形成恶性循环，从而制约了国内商业品牌发展，同时也造成了我国商业市场的假繁荣现象。

　　（三）我国商业地产的高速发展，导致了商业资源的恶性竞争

　　今年来我国房地产市场出现了暴增的速度，这一现象是不符合经济学理论的，2002年至2008年期间，住宅房地产的价格以平均每年的增长速度超过了20%,一线城市的增长率已经到达了 100%,这样连年的持续增长，引发了国际资本的关注和贪婪，而商业地产作为住宅地产的延伸，也不甘落后，增长率也超过了35%,在金融危机之后也迎来了投资开发热潮，各大商业地产企业也纷纷进入到抢地、抢工期的盲目开发阶段，造成了大量商业地产项目开发出来后空置的现象，项目开发的数量与市场需求量以及运营管理能力出现了严重的脱节。

　　商业地产项目的运营会带来大量的客流，同时也是一个城市商业是否繁荣的代表，是政府在经济发展方面的体现，因此，商业地产项目很受政府的喜爱，全国各类城市都在积极引进商业地产项目，使用于商业的面积在不断的扩大，商业地产项目的体量也越来越大，为了抢占好的商业位置和占领商业先机，各大商业地产企业都纷纷互相效仿，直接复制别人的开发运营模式，导致同一区域内的商业地产项目过剩，出现供大于求的现象，同时，还带来了招商难、运营难的问题。如何提升商业地产开发企业的规划能力、招商能力和运营管理能力，是我国商业地产企业所面临的共同问题，也是提高商业地产项目商业价值和形成良性发展、有序竞争的关键。

　　3.3 我国商业地产发展的瓶颈
　　
　　商业地产的经营模式在短短数年，深入众多消费者人心，成为了很多城市的又一商业中心，带动当地经济的发展的同时，也给自己带了较高的利润收益。所以尽管商业地产要高投入，有高风险，但是还有许多企业对其趋之若鹜。一个成功的商业地产项目提升了整个行业的地位，却不能代表所有人都会在这个行业中成功，更多的是以失败告终。在商业地产行业中摸爬滚打，屡战屡败、屡败屡战才可能积累一定的实践经验，总结各企业失败的原因主要需要冲破一下瓶颈，否则很难成功。

　　瓶颈一：住宅观念根深蒂固

　　国内很多商业地产开发商在做商业地产开发的同时也做住宅开发，还有本分原本专门做住宅开发后加入到商业地产开发中的，这些地产商的住宅观念和营销方式根深蒂固，他们认为商业地产业如住宅一样做好周边设施、营造良好氛围就能进快卖出，得到快速回款，致使初始的经营目标就不正确，更谈不上后期的定期和布局设置了。一些考虑有偏差的中小企业盲目跟风，犯了这样的错误出现网点布局结构性、地域性不合理、有大量重复建设等，在加上一直存在"卖完就走"的经营思路，如同火上浇油一般使失败迅速蔓延。此外住宅地产不涉及后续的商业运营，在开发的环节和模式上也有所不同，没有考虑后续运营中的招商和稳定经营的问题。因此，以住宅地产的开发模式开发商业地产，注定是难以获得成功的。

　　瓶颈二：资金的紧箍咒--融资难

　　商业地产的开发需要大量的资金，前期投入非常巨大，后期资金回笼速度慢，对自有资金占比要求高，需要有良好的融资渠道，很多商业地产企业前期考虑不周，项目开发过程中的很多不可预估的因素导致对资金的需求一增再增，对开发商的资金链条带来了巨大的考验，这些都是我国商业地产企业必须面临和解决的问题。

　　在我国法律制度允许的情况下，商业地产企业可以通过以下几种途径完成资金的积累：

　　（一）通过企业上市进行融资

　　对于企业来讲，通过上市来募集资金是最常见的手段，也是大部分企业遇到资金瓶颈时，会选择的途径。在上市募集资金的同时，企业还得考虑和面对资本市场的险恶竞争，资本的竞争是最残酷的。同时受国家对房地产业的宏观调控政策影响，地产公司上市也必须面临严格的审核和监管，寻求上市募集资金的渠道也变得越来越窄，即便是上市了，也不是都能顺利的从资本市场上募集到资金，这需要企业自身具备很强的开发运营能力，以及创造利润的能力。

　　（二）通过房地产投资信托进行融资

　　房地产投资信托在我国的金融市场上目前还不成熟，依然处于发展的萌芽阶段，通过房地产投资信托进行上市募集资金，暂时还不成熟，但这种方式可以为我国商业地产企业的解困资金瓶颈方面提供了一些新的想法和操作方法。

　　（三）合纵融合术

　　虽然国内开发商个体现阶段的能力较弱，合纵之术却可以联合起各个单体从而实现大型商业物业的开发。例如开发商与投资商联合即成为一个大财团，可支持物业的运营，与此同时还可以整合有科学运营能力的经营管理公司，可提升团队的经营能力，从而进一步促进各个环节能力的加强。此外，面对融资苛刻的要求，开发商降低自有资金不足的风险可以通过专业化的运作手段，如商业地产虽然90%以上资金依靠银行信贷，但有良好后期运营情况；或在前期调研定位准确，迅速地被市场认可；再或是开发商自身拥有大量品牌店、专业店的资源，可使后期招商顺利进行，业绩突飞猛进；还有已经确立了品牌效应并运作成功一个商业项目可以带动后续诸多项目的持续发展等。

　　瓶颈三：定位不清晰
　　
　　定位是商业地产的核心。定位如同射击，中的和脱靶得到的结果截然不同，定位的准确与否直接关系项目的总体成败。实际运作当中，一个项目成功定位的内容包括功能定位、业态定位、盈利模式定位、商业服务对象定位、商业文化定位、产品定位、建筑景观定位、以及营销方式定位等各个方面。每个环节都互相影响、互相关联，一着不慎就可能满盘皆输。

　　但现今国内商业 地产发展至今，其定位已缺乏创新模式，复制仿效的结果带来了不同明却同样的商业地产。其实每个城市的文化背景、历史、人口素质与人口结构都不相同，即便是同一个城市的不同地段其商业氛围与形态也是不同的。基于此定位必须要有较高的准确性和科学性，需要有针对性的展开前期的调查和研究。不少开发商某项目一旦成功后，直接复制他人地产模式，不考虑定位是否准确，失败是必然的。因此，在商业地产定位过程中务必要注意以下几项关键指标：

　　可操作性方面，首先要注重商业资源的配置。定位中缺少消费对象和商业资源配置的定位是无法操作且不现实的；其次要注重开发商的实力。开发商的实力包括运作项目和资金实力的能力，二者中资金实力更为关键，资金实力强可以弥补项目运作中存在的不足，但是如果资金实力有限在定位中就要以资金实力为切合点展开讨论确定项目发展的延展度。