小区车位产权的观点及评析

　　第一章 小区车位、车库权属的观点及评析

　　第一节 小区车位、车库权属的观点

　　随着经济的迅速发展，私家车的数量迅猛增长，造成小区车位、车库的数量捉襟见肘。供需的不平衡及权属不明晰导致越来越多的业主因为车位、车库的权属产生纠纷，停车位难成为普遍的现象。当前，关于小区车位、车库权属的判定主要有以下五种观点：

　　一、面积分摊说

　　面积分摊说指的是依照小区车位、车库的建筑面积是否计入小区的公摊面积作为判断车位、车库权属的依据。一般在商品房销售合同中都有对公摊面积的约定。依据相关的规定，房屋的销售面积是套内面积与公用面积的总和，由摊得公共面积的业主来共同享有公用面积的产权。因此有学者指出，在房屋买卖合同中注明的分摊范围，是我们判断附属设施所有权是否属于全体业主的基本依据。16如果小区车库和车位在销售中并没有被计算在分摊面积范围之内，那么车位、车库的产权应当归开发商所有。若反之，那么业主应当可以享有车位、车库的产权。这种做法符合公平交易的原则，找到了业主与开发商间及各业主间的平衡点。而且在现实生活中，车库大多作为小区的专有部分，其有独立的产权。17所以在销售的时候，小区车库的面积一般是不计入商品房的公共部分面积进行分摊的，若是进行了分摊就代表否定了车库的专有部分的属性。同时，并非每户业主都有私家车并有停车的需求，将车库的建设成本分摊到公摊面积，对于没有私家车的业主来说也是极为不公的，亦不符合这些业主的意愿。

　　二、业主共有说

　　业主共有说认为小区车位、车库的所有权由小区的全体业主共有，房屋建筑物是主物，小区车位、车库可以看作是其从物，在随着作为主物的整栋建筑物移转给业主后，由住宅小区的业主共同享有其产权。住宅小区内的车位、车库和小区内配置的管道、草地、机电房、道路等等一样，都是属于建设后让业主使用，起到辅助作用的公共设施，因此，作为车位、车库的产权也应当随主建筑物一同转移给业主所有。这也可以体现对弱者的倾向性保护。18笔者认为业主共有说虽然保护了处于弱势地位的业主的利益，但是仍有其不足之处。小区车位、车库作为满足业主停车需求的生活配套设施，一般是由多人共同使用的开放式设施。根据主物从物的理论，在离开主物之后，从物应当会失去使用价值。然而，住宅小区内的车位、车库离开主物以后，其使用价值也并没有消失，仍然能够为业主提供停车的服务，给人带来生活上的便利。因此，小区内的车位、车库并非当然的属于从物，小区车位、车库显然不符合主物从物的理论关系。小区业主处于弱势群体，适当的保护是必要的，但是如果一味地规定小区内的车位、车库的所有权完全归业主共有，那就严重损害了开发商的利益，造成利益天平的严重倾斜。试想一下，如果一味地规定住宅小区内的车位、车库属于全体业主共同所有的话，那么开发商即使投资建造车位、车库，其投入的巨额成本将无法在后期收回，造成巨大的利益损失。如何来避免该利益的损失？

　　最捷径的道路便是开发商将投资建造车位、车库的成本分摊入小区整体的建造成本中，致使房价进一步地攀升。这种做法对于有车一族来说，可能仅仅是将停车的成本分摊入房价，而对于无车一族来说，被动分担停车成本显得尤为不公，不符合公平正义的原则。更重要地是，当前解决停车纠纷最有效的方法就是大幅度地增加小区内的车位、车库，从根本上解决矛盾，而不分条件地认定车位、车库属于业主共有的做法无疑会严重打击开发商投资建造车位和车库的积极性，与现实的需要背道而驰，造成恶性循环。如何平衡开发商和小业主之间的利益十分重要，若是能够在法律的框架下来规范车位、车库的权属规则，给予双方一个平等对话的平台，既能够满足业主的停车需求，又能考虑到开发商的投资回报率，以达到公平合理的目的。

　　三、当事人约定说

　　根据《物权法》第七十四条规定19,法律给予业主约定车位、车库权属的权利。这样的规定有如下好处：其一，充分满足民法领域的意思自治原则。权利人根据自己的意愿自由行使、处分自己的权利，通过自治的方式来协调各方的利益，有利于定纷止争。权利人本身必定是其利益的最佳代表，其对财产的使用、处分所作出的决定也必定更具有说服力的。其二，利于对小区车位、车库的管理和利用。即使在同一个小区，每户业主对于车位、车库的需求也是不同的，有些业主没有购买私家车，自然没有停车的需求，有些业主购买了多辆私家车，不止需要一个车位、车库。在业主数量如此大的情况下，如何找到一个平衡点来满足各业主的需求，具有一定的困难。因此，事先协商约定车位、车库的权属后再行由业主进行购买、承租、使用，可以让权利双方对自己的权利义务都心知肚明，减少之后的纠纷。其三，能够鼓励开发商多投资修建车位、车库。缓解当前小区内停车困难的最有效方法就是由开发商多建造车位、车库，但是没有直接的利益驱动，开发商不可能给业主“免费的午餐”,停车难的问题也无法从根本上解决。如果一味的否定开发商在车位、车库上的权利，就难免其只按照最低规划标准配备数量有限的停车位、车库，显然不利于业主利益的实现，对居住环境的完善也缺乏促进作用。20其四，符合市场经济的规律。通过约定的方式来决定车位、车库的权属，即是通过市场机制来解决纠纷，体现了平等磋商的精神，且能够实现各方利益的最大化。但是约定的方式也有其缺陷。只有在平等的基础上，才能有真正的意思自治，而小业主与强势的开发商相比，完全处于弱势地位，是实质上的不平等，因此仅仅给予双方意思自治的权利，不利于保护弱势方小业主的权利。笔者认为，为了进一步保护小业主平等协商的权利，可以将国家强制力的保护作为小业主在约定车位、车库权属时的一个辅助手段。

　　四、开发商所有说

　　同意开发商所有说的学者认为小区车库车位由开发商投资建设，自然应当享有小区车库车位的所有权，这遵循了“谁投资，谁受益”的市场化原则。21住宅小区内的车位和车库基本都可以与楼房分离开来，应当可以视为拥有独立产权并且可以单独交易的客体，故作为投资方的开发商可以拥有车位、车库的所有权，而非如从物要随主物的转移而转移。笔者认为，这种观点有些本末倒置，过于强调车位、车库作为独立客体的权利，却没有对小区内车位和车库的性质进行分析，小区的车位、车库是为小区业主服务的，是属于小区必备设施之一，与楼房具有不可分割的联系，虽然车位、车库应当在满足小区业主停车需求的前提下，有条件地进行买卖或者租赁交易，而不应当将交易的权利绝对化。

　　五、国家所有说

　　国家所有说仅仅针对防空车库，即指小区的防空车库应当归国家所有，防空车库是国家重要的军事设施，不应由一般民事主体享有其所有权。从我国《人民防空法》第 5 条的规定22与北京市《关于加强居住小区内人防工程使用管理的补充通知》第二条的规定23可以看出虽然法律并没有明确规定人民防空工程的所有权是属于国家的，但法律也并未规定人防工程可以由个人享有所有权。大多数的人防工程是国家投资建造的，但当今社会的开放度越来越高，投资人防工程的渠道也越来越多，个人成为单一投资主体的地位也渐渐被法律承认了。

　　第二节 小区车位、车库权属观点的评析

　　本章第一节所列的五种观点都有其优点及缺陷。在当今社会，小区车位、车库是稀缺资源，通过法律、法规来合理分配这些紧缺的资源，在现有条件下最大程度地满足业主的停车需求是问题的关键，而如何使这些稀缺资源不再稀缺，这是我们的终极目标。在私家车数量逐年暴增的现在，目前小区车位、车库的数量并不能满足业主的停车需求，相关法律制定车位、车库权属规则时应当要考虑到“谁开发，谁收益”的原则，从源头上鼓励开发商更多地投资建造小区的车位、车库，从根本上解决现今的停车难问题。虽然从短期来看，业主的利益并未被特别的保障，但是只有在有足够数量的车位、车库时才能真正满足所有业主的停车需求，所以从长远来说，这样的规定也是有利于业主的。但是从合理分配到车位充沛之间必定会经历漫长的过程。

　　笔者认为应当进一步规范当事人约定说的相关配套细则，在需要时用国家的强制干预来弥补来该说的不足之处。例如：国家可以制定政府指导价来为车位、车库的出售价格定个框架，以保护小区业主免受不合理的对待。又如：国家可以给予小区业主诉讼的权利，在业主权益受到侵害时，能够寻正规的法律途径来维护自己的合法权益。再如：鼓励开发商更多地投资建造车位、车库，以满足日益增加的停车需求。