第 1 章 绪论
1.1 选题背景
人口老龄化是世界范围内的存在的普遍问题，这一问题一直制约着一个国家乃至整个世界的发展。联合国对于人口老龄化做过相关的定义，在其公布的人口准则规定，一国常住人口中 60 岁以上（包括 60 岁）的人口占比超过 10%就算是进入老年型社会[1].我国进入老龄化社会的时间是在 1999 年，比预期的时间要提前了五年，全国第六次人口普查显示，截至 2010 年底，我国共有 1.776 亿 60岁以上人口，占我国总人口数的 13.3%;共有 65 岁以上人口 1.189 亿，占我国总人口数的 8.9%.而 2000 年的人口普查数据显示，我国 60 岁以上和 65 岁以上人口数所占的比例分别为 10.33%和 6.96%,占人口的比重较 2010 年相比分别上升了 2.93%和 1.91%.而 14 岁以下的人口占比却呈逐年下降的趋势，14 岁以下的人口比重从 2000 年的 22.89%下降到 2010 年的 16.6%,下降了 6.29%,而老年人口占总人口的比率还会进一步加大。据相关研究预测，到 2020 年，中国 65 岁及以上老年人口将达到 1.64 亿，将占总人口比重的 16.1%[2].
我国在 1999 年就步入了人口老龄化国家的行列，当时我国的经济发展水平还相当有限，而美国、日本、德国、瑞典这样的发达国家，他们在进入老龄化国家行列时人均国民生产总值已经达到 10000 美元以上，而我国在 1999 年的人均国民生产总值还不足 1000 美元，我国在进入人口老龄化社会时的人均国民生产总值不及发达国家的 10%,整体上处于一种未富先老的状态中。与经济发展相脱节的经济社会现实在一定程度上给我国老龄化问题增添了不少的压力。我国老年人的养老观念还比较单一，目前仍以传统的养老模式为主，绝大多数老年人还是选择在年老时和子女居住在一起，由家人赡养和照料。我国在 1980 年实行计划生育政策以来，多数家庭都只有一个孩子，整个社会逐渐发展成“421”的家庭结构，多数青中年人需要赡养四个老人，暂且不说经济上的压力，单从赡养老人花费的时间精力上来说就已经让很多家庭心有余而力不足了，而青中年人又是整个社会经济发展的中坚力量，过于沉重的赡养负担在一定程度上限制了他们的发展。
人口老龄化虽然在一定程度上限制着社会的发展进程，但这对经济的发展也有其积极的一面，伴随着人口老龄化所出现的多种养老需求，以老年人为特定目标的养老地产业越受到国内外学者和商家的关注，养老地产业庞大的资金需求量、复杂的经营机制以及广泛的涉猎范围，都是国内外学者关注的重点。面对广阔的市场需求，社会各界也将目光转向与老年人相关的产业中来，我国的“十八大”报告里面就提出，我国要“要积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业。”我国于 2011 年出台养老服务体系规划，并且为养老机构提供各项经济和建设补贴，这些举措都吸引着社会投资者的目光，社会各界投资兴趣浓厚、意向明显，这是我国养老地产发展的新机遇。
1.2 研究的意义
美国由于进入老年社会的时间较中国要早很多，养老地产业发展又较为完善，有许多值得我们借鉴的地方。美国现有的老年人中有很大一部分是生长在上世纪60 年代的一批，这批老年人在年轻时有着不错的经济收入，很大一部分人都受过良好的教育，经历过岁月的劳碌与奔波，他们普遍希望能够在年老时享受到高品质的生活。敏锐的美国商家早早盯上了这一潜力巨大的银发产业市场，从上世纪六十年代至今，经过几十年的经验积累，美国养老地产业体系已经相当成熟，形成了完备的管理机制和营运机制，相比较之下，我国养老地产业还处于刚刚兴起的阶段，我国现阶段的养老地产项目普遍面临着融资渠道狭窄，产业链不完善，以及建地偏僻、交通不便、医疗设施配套不健全等诸多问题。因此，总结美国养老地产业的经营模式对我国的养老地产业开发与运营以及解决社会问题都具有十分重要的借鉴意义。总的来说，研究的意义在于以下三点。首先，有助于地产行业持续高效发展，一项产业的经营效率与该产业在各个环节链接的紧密程度有着密切的联系，减少各个环节间的障碍，经营过程会更加顺畅，企业间的衔接会更加紧密，效率也会提高。目前我国养老地产业才刚刚起步，整个养老产业仍处于发展的最初级阶段，开发商和投资者目前仍普遍将眼光集中于青年人居住为主的地产市场上，养老地产仍处于一种完整的、没被瓜分的状态。美国养老地产业发展有着几十年的经验可以为我们地借鉴，这些成熟的经验可以为我国开发商形成一定的指导作用，对中国现阶段地产业存在的缺陷也有一定的弥补作用。同时，借鉴这类发达国家成熟的营运案例，无疑会为我国房地产商抢占市场先机，快速占据市场份额，具有很大的现实意义，并能在产业兴起的第一时间获得丰厚的利润；其次，有助于对我国养老地产业的理论补充，美国养老地产的发展时间较长，对我国养老地产发展是非常好的补充，本文通过其融资机制、经营机制、以及运营模式的全面分析，对美国养老地产业的营运机制进行全面解读，充分分析美国养老地产在经营模式和融资机制方面取得良好发展的原因，对比我国在养老地产发展上有哪些缺陷，将美国养老地产的理论经验运用到我国养老地产行业中，对我国养老地产业理论进行补充。太阳城模式、持续照护养老社区模式是两个比较具有代表性的美国养老地产案例，他们的持续发展证明科学合理的养老地产营运机制是切实可行的，借鉴这两种模式有利于为我国养老地产形成理论上的支持，形成一定的推动作用，促进养老地产业在我国长期健康发展；再次，有助于解决社会问题，缓解养老压力，相关数据表明，2012 年我国劳动人口对老年人的抚养比例约为 20.7%,2013 年该数据提高到 21.6%,也就是说每 100 名劳动年龄人口在 2012 年和 2013 年平均大概需要赡养老年人 21 名左右的老年人。除此之外，伴随着不断加快的城镇化速度，空巢老人问题不断加剧、受人口基数大、经济结构不均衡等因素的影响，我国养老体系相对来说还很薄弱，覆盖率仍不足，覆盖面还不够宽。养老地产的快速发展是促成养老社区繁荣的一项主要因素，社区养老在我国仍是一种新兴的老年居住模式，它可以在一定程度上达到解决部分老年人的居住问题，集中养老资源，起到缓解社会养老压力的作用。同时，为了能够将我国养老保障体系发展提升到一个新的阶段、建立更加完备的养老保障制度、真正做到使老年人“老有所养”;最后，有利于提高老年人生活质量，对老年人晚年生活的照料涉及到饮食起居的各个方面，吃饭、睡觉的场所、休闲娱乐的需求、定期的健康体检与保健，还有近些年来逐渐步入人们视线的老年人精神赡养等诸多问题都会随着老龄人口的增多在需求和质量上得到越来越多的关注。由于老年人具有行动不便、反应缓慢以及身体较为脆弱的特点，老年人对于居住的环境具有许多特殊的需求，美国在这方面就做得非常人性化，借鉴它的设计方式和设计理念，能够对我国养老地产建筑设计理论提供有力补充。美国养老地产产品除了在建筑设计上依照老年人特有的生理需求而定外，在设计上也充分考虑到老年人的精神生活需求，这样的设计理念也很符合我国现有的国情，由于工作等因素的制约，子女对长辈的精神赡养时间着实有限，如果能够借鉴美国养老地产业在满足老年人精神生活上所付出的努力，无疑会大大丰富我国老年人的精神生活，减轻子女赡养负担。
1.3 国内外相关研究文献综述
1.3.1 国内相关研究文献综述
（1）在经营模式方面，吴新坚指出了两种养老地产的盈利模式，第一种是采用持有和销售的模式，第二种是采用长期持有、出售或者是采用二者结合的盈利模式。柴志峰在《养老地产经营模式分析》中指出，目前美国的私人养老地产业在经营方面主要依赖于咨询管理运营商，在他们的帮助下实现养老地产项目的融资、理财、人力资源、日常照护服务、园区维护、医疗、销售、租赁等业务。彦培将美国养老住宅分成独立式老年公寓、多户型老年公寓、照护型老年公寓以及持续照护型老年社区四种类型。并指出陪护型居住模式在市场上已经饱和了，陪护型和辅助性的养老住宅近年来逐渐呈现出下降的市场趋势，健康老年住宅在市场上仍具有很好的发展空间。
（2）养老地产业分为盈利性的和非营利性的两种形式。陈宝金、师春芳在《美国养老地产经验研究》中指出，在发达国家美国，60%的养老社区都是由政府出资建成的，还有一些非盈利性的养老社区吸收了大量的社会公益性团体的资金，比如慈善团体的资金捐助来建成，持续护理退休社区的非营利性相对较强，约占整个持续照护社区的近 80%.李克纯认为不能单纯的将美国的养老地产业看作为一种住房或者是一种简单的租赁模式，而是一种以 REITS 为主的金融系统，也是美国养老地产业金融链上的核心环节[4].
目前美国最大的十家养老地产社区中的五家都是为 REITs 所有，美国最大的三个养老健康房地产投资基金分别为 VTR（Ventas Inc.）、HCN（Health Care REIT）和 HCP（HCP Inc.），他们所采用的营运模式之间会有所不同，但主要都采用了租赁、委托经营和合营的方式。采用的运营方式决定着经营的风险和盈利能力的不同，我国养老地产业经营者应当结合自身的实际情况，参考自身能够承受的经营风险采用适合自己的运营模式。马琳同样认为形成像 HCN、HCP 这样的实力雄厚的养老地产业领跑者与政府的大力支持是密不可分。马琳认为虽然美国政府对于养老地产业的资金支持基本上都聚集在非营利性的养老地产上，但是政策上的支持也会给投资者形成相当程度的激励作用，例如，美国对养老地产投资基金（REITs）免征企业所得税的制度就对投资商形成了不小的吸引力。
（3）游娜在《美国养老地产对我国的启示》中指出美国有许多值得我国借鉴的养老地产案例，如美国的太阳城模式，太阳城是规模最大也是最具有代表性的老年社区，成立于 1961 年，以其完备的设施、人性化的设计理念闻名于世界，太阳城的建筑风格和管理模式都十分贴近老年人，一切为入住的老年人考虑，除了居住条件得到满足外，还在满足老年人精神生活方面投入了很大的精力，建立了许多相关配备。与此同时游娜也指出我国在建立养老地产时不能够完全照搬国外的经典案例，应当适应自身的国情，建设复合型养老居住产品。如： 居住人群的复合、服务功能的复合、产品形态的复合、产业的复合和盈利方式的复合。只有把各个模式的优势进行借鉴，才能更好的建设我国的养老房地产。
1.3.2 国外相关研究文献综述
由于国外发达国家在很早就进入了老龄化社会，这就使得国外的养老地产具有更加扎实的理论基础，RebeccaL.H.Chiu 和 Michael H.C.Ho（2005）认为信息的不对称性会使政府不能够及时有效地把握养老地产的发展规律，因而很难准确把握养老地产的市场需求，并指出对老年人住房需求分析的指标存在一定的缺陷，分析的结果会有偏差。他们在《Estimation of elderly housing demand in an Asiancity》一书中以住宅需求、住宅安置以及退休前工资为基础进行分析，在书中指出采用出租模式是最符合老年地产市场效率的一种盈利模式。
Karen M.Gilbler, George P.Moschis 和 Euehun Lee 三位学者认为，随着老年人口的增多，老龄化的加剧，市场上针对老年人的产品会被进行进一步细分，多种类型的产品将会给老年人提供更多的产品选择方式。例如，大型老年公寓由于完备的设施，全套的护理服务以及便利的交通和服务吸引着高收入和高学历的老年人对它的选择偏好。
由 Ko Wang、Su Han Chan、John Erickson 三为学者所着的《房地产投资信托：结构、绩效与投资机会》中对 REITS 的起源、发行、分红以组织结构等相关知识都进行了详细的讲解。美国学者 Capozza and Seguin（1998、1999）认为对不同地区的同种物业进行投资所获得的收益会比对不同的物业进行投资所获得的收益要高。
1.4 文章结构与框架
第 1 章，绪论。绪论对文章的整体状况进行说明，先说明文章的背景与研究的意义，接下来对国内外学者对美国养老产业发展模式方面的主要学术研究进行阐述，最后，对文章思路及框架进行概括。
第 2 章，养老地产的一般分析。首先介绍养老地产的概念及内涵，接下来从经营模式、投资风险和设计理念三个角度对养老地产的特点进行分别介绍。
第 3 章，美国养老地产及其发展基础。在对美国养老地产营运模式介绍之前对美国的人口结构进行讲解，在第三章首先介绍美国从 1960 年到 2010 年之间的人口数和老龄人口比重的变化，并对老龄化社会现象引发的制约社会发展的因素进行概括总结。
第 4 章，以 REITs 为主的美国养老地产融资机制分析。本章重点集中在美国养老地产的融资和经营两个方面。这部分先介绍房地产投资信托基金的含义和优点，接下来总结现如今它在美国的发展水平，并对三大 REITs 公司 HCP、HCN以及 VTR 进行分析，最后是对养老地产的三种主要经营模式和各主体的基本功能的综述。
第 5 章，美国养老地产经营模式。本章分别从内部划分、盈利模式、设计特点三个方面对美国养老地产业两大经典实例，太阳城模式以及人性化设施非常完善的 CCRC 持续照护社区进行分析。
第 6 章，美国养老地产发展的政策支持。美国养老地产业能够取得长足的发展与其市场环境、文化因素以及政策性支持都有密不可分的关系，本章从住房反向抵押贷款的支持作用和保险政策的支持作用两方面对美国养老地产的发展进行解析。
第 7 章，美国养老地产发展对中国的启示。本章首先指出我国养老地产存在的问题，接下来从深化政策支持角度、创新盈利模式角度、以及创新融资模式角度提出对我国养老地产发展的建议。
第 8 章，结论。在对前文养老地产发展的融资模式经营模式等方面进行阐述的基础上，总结美国养老地产发展经验，得出结合我国自身国情借鉴美国养老地产发展经验的结论。
