第 3 章 美国养老地产及其发展基础
3.1 美国养老地产业发展阶段
20 世纪 40 年代美国开始进入老年市场，60 年代起开始逐步走向繁荣，美国养老地产发展经历了发展初期、快速发展期以及成熟平稳期三个发展阶段。1960年到 1970 年为美国养老地产业发展初期，1960 年美国的人均 GDP 为 2881 美元，1970年为 4998 美元；1980 年到 1990 年为快速发展期，1980 年人均GDP 为 12180美元，1990 年人均 GDP 为 23038 美元；2000 年到 2010 年为成熟平稳期，2000年人均 GDP 约为 35082 美元，2010 年人均 GDP 约为 47153 美元。由此可见，美国养老地产业的发展都伴随着人均 GDP 的提高。经济的繁荣随之而来的就是人民对于高水平生活质量的追求，美国商家看准养老市场，在几十年的摸索和坚持下形成了适合自身情况的发展策略，但我国养老地产与美国有所不同，我国养老地产业并不是建立在经济充分发展的基础之上的，6 人均 GDP 水平与高水准的养老社区仍有一定的差距。
3.2 美国养老地产发展现状
美国养老地产业的发展并不是政府主导型，而是由市场的供需决定的，通过市场的竞争来提高行业的整体竞争力。在市场不断调整的过程中，逐渐趋于成熟和稳健，美国已经形成了涉及多个行业的完整的金融生态系统。美国的养老地产业由投资商、开发商、运营商共同组成，各主体协同发展，共同实现资源的优化配置和产业的集约化，以求达到优化服务、提高效率、节约成本的目的。美国养老地产业在开发建设的过程中十分注重社区的规划和建设，形成了多种老年住宅的建设类型。园区选址和建设上也十分注重人性化，防滑坡道、随处可见的安全扶手以及适当高度的插座和开关都大大方便了老年人的日常生活。除此之外，美国养老地产的配套服务十分多元化，服务模式也十分专业化，养老社区大量引进专业的服务机构来为入住者提供优质、专业化的服务。总的来看，当今的美国养老地产业具有融资渠道完整、产业分工明确、配套设施完备、服务健全的特点。
3.3 美国养老地产业发展的人口基础
3.3.1 老龄人口总数逐渐增加
老年人口的增长是养老地产业繁荣发展的主要原因，上个世纪 60 年代以前，养老地产业没有进入商业化的发展阶段，养老社区和老年公寓的都处在自由发展的状态，60 年代以后发展成为一种主要的养老模式，并逐渐走向繁荣，70 年代时，它在整个美国房地产业中就已经占了相当部分的份额。美国养老地产业会在这样一个时间段内走向繁荣与美国的社会环境的变化有着很大的关系。美国每十年进行一次人口普查，得出的数据如图 3-1 所示。
由图 3-1 所示，受二战因素的影响，养老问题在 1950 年以前没有显现，老年住宅问题自然不会受到特别的关注。普查数据显示，从 1880 年到 1930 年这50 年时间里老龄人口总数的变化并不大，65 岁老年人的人口增长率不超过 5%.
老年人口数普遍较低与当时的国家的经济发展状况有很大关系，低水平的人民生活质量以及医疗水平对人口平均寿命有着绝对的影响，研究表明美国刚刚步入20 世纪初期时，人均寿命只有 46 岁，并且由于并不发达的医疗条件的限制，当时的人口死亡率奇高。
受医疗水平提升的影响，国民人均寿命也在得到了很大的提升，1930 到 1950年短短 20 年时间内，老年人口总数增长了一倍，老年人口总数首次在 1945 年左右突破千万大关。二战后的 1946 年到 1964 年期间是美国的“婴儿潮”时期，出生在这一时期的美国人是美国有史以来人口最多的一代美国人，有近 8000 万人口出生，受此影响，美国老年人口从 2000 年到 2010 年的短短十年间就增加了15%.
3.3.2 老龄人口比重逐年升高
如图 3-2 所示，美国老年人口所占比重保持持续递增的态势，这除了与逐渐上升的老年人口总数有关，低生育状态也是这一比重逐年增大的又一个重要原因。联合国最新标准表明，一个地区 65 岁以上的老年人口占该地区的人口比重超过7%,即视为该地区进入老龄化社会阶段。从图 3-2 中可以看出，美国于 1950 年前后即步入老龄化国家的行列。无论是从绝对数上看还是相对比重上来看，美国人口老龄化趋势已经逐步形成并有逐步扩大的趋势。
人口老龄化的逐年加重势必会伴随着一些社会问题的出现，其中，老龄人口的居住问题就是最为棘手的问题之一，据 1960 年的一份老年人口统计报告显示，当时美国 60 岁以上的老年人中有近 1/4 没有自己的独立居所，这 1/4 的老年人有的借住在自己的亲戚家，有的会居住在廉价的出租屋或者养老院内。近 1/3 的老年人的居住环境缺少基本的生活配备，没有独立的洗手间和浴室，有一些甚至没有热水的供应。剩余的近 1/3 的老年人的居住环境更为糟糕，甚至住在破败的房子里，这些房屋有着很大的安全隐患，根本不适宜居住，更何况对于年逾六旬的老人。虽然老年人占比的激增会给美国造成不小的社会压力，但是，它也给美国房地产市场打开了一扇新的大门，养老产业作为一项新的经济发展机遇正在悄悄萌芽。
