美国养老地产经营模式

　　第 5 章 美国养老地产经营模式
　　
　　美国养老地产不是单纯的供给老年人居住的房屋，也不仅仅只是一种盈利的方式，它是一整套完整的金融生态系统，它的组成部分包括开发者、投资者和运营者三个方面[15].如上文所述，投资商主要由房地产投资信托基金、非盈利组织和私募基金共同构成，三种投资商所关注的重点会有所不同，REITS 侧重于关注对资产是否能够较长时间地持有；私募基金更加侧重资产能否升值，物业是否能够以校低的价格买进，以较能否以较高的价格卖出；非盈盈利组织一直资金取之于民，用之于民的理念，它的资金主要来自于社会捐赠和政府的补助，因此，作为养老地产的投资人，它更加关注自己投资的房地产所产生的社会效益能否被更多的低收入人群所受益。美国养老社区排在最前的十家，除上文所提到的五家REITS 公司外，其余的五家分别为 BOSTON CAPITAL 私募基金、HolidayRetirement 地产商，他们为一家非盈利组织、两家投资商、两家运营商。
　　
　　5.1 三种主要经营模式
　　
　　投资商、开发商、运营商三者在养老地产的构建过程中协同合作，分工各有不同[16].运营商和投资商从实质上来讲是开发商的客户，开发商按照投资商和运营商的建设方案为其建造房产，待项目建设完成，投资商或者运营商再将建好的房产按合同约定的价格买下。有的开发商与运营商共同建立公司来进行地产项目的建设，有的开发商同时充当开发商和运营商两个角色。与此同时，投资商和运营商为了降低开发环节的资金成本，一般会选择将开发的工作交由第三方也就是开发商来完成。另外，由于运营商对物业的管理更加专业和规范。不论投资商是盈利性质的还是非盈利性质的，都会将自己持有房产的物业交给运营商进行管理。
　　
　　这些运营商对养老社区的管理与对酒店的管理很相似，依靠规模效应产生盈利。美国养老地产共有三种运营模式，分别是净出租模式、委托经营模式以及这两种模式的演变体，经营+租赁模式[17].
　　
　　5.1.1 净出租模式
　　
　　这种模式下，养老地产的持有方会将物业的经营部分出租给专业的物业运营商，出租方不再缴纳与物业相关的保险费、维修费、护理费等相关费用，每年只向承租者收取约定的租赁费。在这样的一种模式下，房产投资者的收益额相对稳定，基本上是固定的。上文中提到的美国最大的房地产投资信托公司 HCP 所采用的就是这样一种净出租的经营模式。
　　
　　5.1.2 委托经营模式
　　
　　与净出租模式相雷同，养老地产的委托经营模式也是房地产持有方将与房地产相关的物业的经营交由运营商打理。差别在于经营风险的负担者不再是运营商，而是开发商。运营商每年只是向开发商收取相应的物业管理费作为自己的盈利。
　　
　　虽然风险较净出租模式要高，但是，开发商享有因物业经营而产生的大部分盈利。Ventas Inc 有 1/3 的房产都是采用的这样一种运营模式，Ventas Inc 获得的是物业经营管理所产生的绝大多数费用，虽然 HCP 的资产要远比 Ventas Inc 的资产规模大很多，但是由于 Ventas Inc 采用了一种高风险且高回报的物业经营模式，它的年收益却能够和 HCP 相持平。
　　
　　5.1.3 租赁+委托经营模式
　　
　　这种模式下，运营商跟开发商签订委托协议，运营商从开发商手中获得部分权益。采用这种方式的物业公司能够收到的不仅仅是开发商支付的物业管理费，还有部分经营收益。而对于运营商来说，此种模式的好处在于两点，一是在分摊了经营风险的基础上获得更多的经营收益；二是这样的合作模式能够激发运营商的管理积极性，更有利于提高物业收益，1970 年成立的 HCR 采用的就是这样一种运营模式。
　　
　　5.2 三大经营主体基本职能
　　
　　投资商的基本功能有三点：（1）为开发商融资（2）开发商将房产建好后购买并持有物业 3.选择物业的经营模式；投资者的类型主要有三种：（1） REITs,它着重关注的是资产的持有能否长久，强调收益的均衡稳定（2）私募基金：对象主要为机构投资者，侧重关注资产收益的升值空间（3）非营利性机构：这些机构的关注点在于能否利用公益性捐赠和国家补贴为低收入老年人提供养老服务；投资商的盈利方式有两种：（1）净出租模式，此种模式下投资者能从物业运营商手中获得相对稳定的收益（2）委托经营模式，采用这种方式的投资者能够将大部分的物业运营收益放入自己的囊中。
　　
　　开发商的职能有两点：一是根据投资商的建设需求建造养老房地产；二是房产建成后按照双方的合同约定的价格向投资商或运营商出售物业。开发商按照专业化程度可以分成两种：一类是像 Pultehomes 和 Meadowmont 这样专业化程度高的养老地产开发商，另外一类就是其他的普通开发商。开发商的盈利方式是利用销售物业获得的收入和建设成本之间的差额获得收益。
　　
　　运营商的职责在于：（1）为住户和开发商供给与物业相关的服务，包含物业的管理和维护（2）为养老房产的住户提供相关的养老服务，包含日常饮食起居和医护服务等。根据对物业持有程度的多少可以将运营商分为两类：（1）在物业运营过程中对物业经营性权益持有较多的企业，例如 Brookdale.（2）其他对物业经营性收益持有相对较少的运营商，例如 Sunrise.运营商主要有两种盈利模式：（1）净出租模式，持有物业收益权的大部分，能够获得大部分的经营性收益（2）委托经营模式，收益来源主要是向房产持有人收取的经营管理费。
　　
　　5.3 美国养老地产经营案例分析
　　
　　美国的老年社区市场经营情况比较复杂，新型社区不断出现，市场竞争相当激烈，要想在激烈的角逐中赢得市场份额，养老地产的经营者就应当在园区规划建设上进行不断的调整和改进，以适应现代社会对满足客户体验的需求。太阳城模式和 CCRC 养老社区模式是美国现有的两个具有代表性的养老地产经营案例，两者在内部设计、园区规划以及盈利模式上都相当地完备。
　　
　　5.3.1 太阳城模式
　　
　　我国通常都会将老年人用夕阳来比喻，比如夕阳产业、银发产业等，但是，美国人将老年人比喻为太阳，地处美国佛罗里达州的养老社区太阳城中心（SunCity Center）的名字就由此而来。太阳城所在的地域原本是一片沙漠棉花田，土地很便宜，而且气候炎热，一位名叫德尔·韦布的建筑商就决定购买这里的土地建筑一些住宅，早先的盈利目标主要为从寒带来此度假的农民，其后逐渐发现来此度假的绝大多数都是老年人，从此，他将这一区域的营销目标定位在老年人身上。于是，1961 年在这里成立了太阳城养老社区，住在太阳城里的住户基本上全都是美国人，也有来自其他国家的 1.6 万户住户，太阳城内的居民数仍处于持续增长的趋势。
　　
　　5.3.1.1 太阳城内部划分
　　
　　太阳城中心不仅是全美国最受欢迎的养老中心，它的盛誉更是世界闻名，太阳城中心划分为“自由广场”、“太阳城中心”、“国家之殿”、“湖中之塔”、“阿斯顿花园”、 “庭院式住宅”六大社区板块。价位跨度也很大，单从连体式公寓来讲价格就有 90000 美元到 200000 美元的差别，无论是哪个国家、哪个年龄阶段的老年人在这里都可以找到适合自己的生活方式。
　　
　　在这六大板块居住的居民享受着共同的公共基础设施，包括共同的医疗服务机构、超市、娱乐设施、健身馆等。除此之外太阳城中心还开展了各种各样的老年课程和活动，例如缝纫、绘画等。即活动了老年人的思维又增加了入住者之间交流沟通的机会。太阳城一切以老年人为中心，齐全的设施配备、应有尽有的服务体验尽在社区之内，更配备有统一的安全防范措施，使入住的老年人能够更有安全感。
　　
　　5.3.1.2 太阳城设计特点
　　
　　太阳城养老住宅的开发有许多的特点，在选址方面，一般都会将选址定在郊区，一考虑到养老地产居住的人群，多数都是在消费年轻时积攒的积蓄，因此将社区选在郊区可以大大降低房价带来的压力，郊区土地便宜，这里的房价仅为市区的三分之一，对老年人群体来说具有很大吸引力；二是选址环境开阔，有利于营造舒适的居住环境，如上文所描述的那样，在美国太阳城养老社区被称为“高尔夫爱好者的天堂”,拥有的高尔夫球场的面积多达 1200 亩。美国佛罗里达州的太阳城还是闻名世界的高尔夫球培训学校 BENSUTTON 高尔夫学校的本部所在地，这里每年都会举行全美草地保龄球锦标赛，可见太阳城总部的选址环境相当怡人[18];美国太阳城规定只有年纪在 55 岁以上的老年人才可以申请入住，如果老年人需要家人的陪护，18 岁以上的陪护人员每年的陪护时间不得多于 30 日。
　　
　　太阳城的客户的目标定位很准确，主要针对的客户群就是 55-70 岁之间的老年人，主要客户群相对年轻化，这些老年人的特点就在于具有良好的经济基础的同时身体状况又很好，具有强烈的社交和娱乐需求，为了满足居住人群的这些需求，除了高尔夫球场游泳池这样的大型配备外，社区还为老年人配备了许多的户外运动设施以及娱乐会所，这些场所也是太阳城社区的很大一部分收入来源，太阳城内包括七个运动娱乐中心和两大俱乐部 The Mariposa Lodge 和 AspenClubhouseThe Mariposa Lodge,太阳城养老社区内并没有配备专门的医护配套设施，如医院、诊所等，它的医疗配套主要依靠于政府提供的公共基础设施和公建配备，因此，太阳城在选址过程中也会考虑到医疗建筑的远近，这样做的目的是为了减少前期的资金投入，降低开发风险，进一步加强资金的利用率。太阳城内的医疗护理服务方面则会通过第三方机构来提供，包括家政服务、医疗保健等专项服务。
　　
　　太阳城现在已经发展为享誉世界的养老地产品牌，在美国的 10 多个州已经建立了 20 多个太阳城养老社区，建立了超过 100000 个单位的房屋，并仍以年均增加 300 个单位房屋的量进行开发，美国养老地产业的太阳城模式有许多优秀的经验值得我们学习和借鉴。
　　
　　5.3.1.3 太阳城盈利模式
　　
　　太阳城的收益主要来自于两个方面，一方面是出售房产所得的一次性收入，通过销售迅速收回房产开发和建设成本；另一方面是长期性收入，主要来自于两个方面，一方面是房产出租带来的租金收益，另一方面是设施使用带来的租赁收益。在太阳城中心设有多种多样的娱乐设施，例如保龄球馆、健身馆、游泳池等，这些娱乐设施的使用是要收取一定费用的，但是费用并不高，一般入住者都能够承受得了，这些费用也是太阳城中心收益的一部重要的来源。美国人对高尔夫球的喜爱众所周知，同样，太阳城中的居民大约 1/3 都很爱好高尔夫球这项适合老年人的运动，在太阳城每人每年在缴纳了 1500 美元的会费后，就能够享受城内配备的到拥有 126 个球洞的高尔夫球球场。每年仅高尔夫球会员费这一项收入额就高达 900 万美元之多，加上太阳城内各种娱乐会所的收益，太阳城每年会费项目的收入约为 1100 万美元，仅这两项长期收入的金额基本上可以与每年卖出 50套房产所形成的收入一样多，可见长期性收入在太阳城中心的收益中占有举足轻重的地位。
　　
　　5.3.2 CCRC 养老社区
　　
　　在美国，CCRC（Continue Care of Retirement Community）养老社区也是一种主流的养老居住选择，CCRC 也就是持续护理退休社区，许多人选择这里安度晚年与其家庭式的居住方式由很大的关系，它的销售卖点在于将社区服务逐步精细化。在医疗配备和专业护理人员的配备上也相当的完备，老年人在社区内一旦有什么突发状况发生都能够在第一时间内得到救护处理，这样就使得老年人居住得更加有安全感，比起太阳城模式，CCRC 在救护方面的优势就更胜一筹。因此，入住 CCRC 护理社区的老年人年龄层就要比太阳城模式老年人的年龄范围要宽泛，CCRC 养老社区充分考虑入住者的年龄情况和身体状况，再以此为根据为老年人匹配相应的住所。住户人生中的三分之一都会在这里度过。经过 100 多年的革新与发展，CCRC 养老社区向着越来越复合化的方向发展。
　　
　　5.3.2.1 CCRC 内部划分
　　
　　CCRC 养老社区最大的特点就是以老年人的自身情况为基础对产品类型进行细分，并且随着老年人身体和心里状况的变化来调换住处和相应的服务，这样可以保证老年人长久地在同一个社区内居住，不会因为身体状况的下降而在不同护理级别的养老院之间辗转。CCRC 养老社区将入住的老年人分为三种，第一种是年龄在 55 到 65 岁之间的老年人，这部分老年人刚刚步入老年阶段，身体状况普遍要比较硬朗，一般性的生活起居都有能力自己独立完成，因此将这一类老年人称之为自理型老年人，CCRC 养老社区会为这部分老年人提供独立的住所，为这些老年人提供医疗、紧急救助、日常餐饮以及保洁等基础性服务，与此同时，社区内还开设多种兴趣班来丰富老年人的日常生活；第二种居住者是生活半自理型的老年人，称之为借助型老年人，除可以得到与自理型老年人同样的日常护理服务外，还为他们提供吃饭、穿衣服、洗澡等基础协助服务，同时，为了满足这类老年人的精神生活，还会为他们提供一些与其身体相适应的活动；第三种老年人被称之为借助型老年人，这一类老年人属于生活完全没有自理能力的老年人，这些老年人通常年龄都在 80 岁高龄以上，并且居住在特殊社区里，由专业的医疗护理团队进行 24 小时的全天候监护。对入住老年人进行分类的方法并不是绝对的，如果入住者的年龄不高，但是由于身体状况不佳等原因也是会为其匹配协助型或者借助型的居住环境以及高级的护理服务，等到患者身体好转后又可以转换回普通的护理单元。
　　
　　5.3.2.2 CCRC 设计特点
　　
　　与太阳城模式地产项目相比，CCRC 型养老社区中大部分是由养老院转化而成的，在产品设计上也更加的人性化，对于配套设施和服务的质量要求较高，CCRC 养老社区有如下几个特点。
　　
　　1.社区布局更加紧凑
　　
　　为了更好地为老年人提供照顾，CCRC 项目建设多选址在郊区地带，以多层建筑为主，与太阳城相比，密度更加紧凑，选择这样的建筑方式目的就是为了节省人力开支，为老年人提供更便捷的服务。美国的人力成本相对较高，CCRC 养老社区对护理人员的需求量大、质量要求高，CCRC 养老社区护理员工人数和入住老年人的人数基本持平，密集的居住环境可以大大节省护理服务所产生人工成本，节省开支。
　　
　　2.各个分社区的设计侧重点不同
　　
　　从设计的总体布局来看，CCRC 中独立居住单元、协助生活单元和完全护理单元根据入住者的普遍特点而形成具有不同特点的设计重心，例如，独立生活单元会在建设环节中侧重对交流空间的建设，满足居住者沟通的需求；协助护理单元会更加侧重室内设计的人性化，给入住者提供更加便捷的生活体验；对于完全不能自理部分，会更加注重医疗设施的建设。CCRC 提倡入住者之间的交流和沟通，不同的板块间也有公共交流空间，或正式或随意，营造出一种集积极乐观、健康舒适为一体的社区养老氛围。
　　
　　3.充分考虑老年人的特殊性
　　
　　在房产建设时 CCRC 养老社区充分考虑了老年人的身体特殊性，室内设计者统一采用通用化设计理念（Universal Design），这种设计理念渗透到建筑环境的每个微小细节中，核心目的是使居住者不需要专门的指导就能够直接使用室内设施，CCRC 在建造过程中始终贯穿着一种思想：如果设计出的产品能够被生活部分不能自理的人所使用，那这种设计也可以被其他人所使用。通用化设计的好坏有几个特定的标准，分别从操作性、可认知性、便捷性和包容性来进行评判。
　　
　　可操作性是指设计的产品是否能够有效地达到设计者预期的理想效果。可认知性指的是不论使用者的自身情况如何，他们都能够通过某种感官来感受到产品的存在，并迅速了解它的功能。便捷性指的是产品使用起来足够方便，不需要繁琐的学习过程就能够熟知产品的性能；包容性在养老地产室内设计中是比较具有代表意义的，它所指的是将无法避免的偶然的危险动作所造成的影响减少至最少。在这几种设计理念的合力作用可以使住户的居住质量从最细微处得到改善。
　　
　　5.3.2.3 CCRC 盈利模式
　　
　　与太阳城的收益模式相类似，CCRC 的部分收益也来自于房地产的出售，但是它最主要的收入来自于月费收入和一次性的会费收入。月费主要是对出租型住宅的入住者收取的费用，出租型住宅不像购买型住宅一样需要一次性支付高昂的买价，因此选择出租型住房的老年人越来越普遍，但是每月缴纳的月费价格就会比较高一些，这些入住者对房屋没有所有权，但是当他们去世或者是离开社区以后，前期缴纳的费用会有部分返还给他们或者是其亲人。月费的金额要根据护理的难度而定，对于健康的居民每月收取的月费金额大约为 3000 美元，协助护理型长者的年费为每月 4000 美元，完全照护型老年人的年费每月在 5000 美元到6000 美元不等。除此之外，出售性房产的购买者也要缴纳一定的月费，作为对社区内设施和配套医疗服务的使用费。会费也就是入门费，想要入住 CCRC 养老社区的老者需要在入住时一次性缴纳 20 万美元到 100 万美元不等的入住费，金额的大小由入住者选择的房间的大小而定，对于养老社区来说，收取会费可以很大程度上弥补前期建设过程中的成本支出，但是，从居住着的角度讲，一次性的高额会费有着一定的风险性，如果养老社区因经营不善而倒闭，那么这部分会费很有可能就一去不复返了。
　　
　　CCRC 养老社区收入中的近 80%都是由身体状况较好的自理型单元所带来的，这些老年人居住的独立型社区以为老年人提供舒适的生活环境为核心理念，独立居住型社区需要入住者缴纳较高的会费。与协助型老年住户和生活不能自理型老年住户相比，独立居住型老年住户的老人不需要过多的医疗护理服务，因此，采用高租金的方式恰好可以弥补收益性较低的护理服务的收入水平。
　　
　　由上文可见，入住 CCRC 养老社区的老年人无论是选择购买住房还是租住住房都会产生相对高额的费用，对于选择 CCRC 的老年人来说，这笔钱从何而来？入住时一次性缴纳的会员费主要是老人用自己的积蓄及退休金来支付，月费部分，也就是与每月医疗和护理以及卫生清扫相关的费用则主要是由保险来负担，美国有着强大的养老保险系统，为老年人晚年生活减少了许多后顾之忧，这也是美国人普遍愿意选择 CCRC 照护社区的主要原因之。