某区域购物中心业态配置策略结论与参考文献

　　第 8 章 结论

　　通过对 A 区域型购物中心业态研究建议区域型购物中心的业态配比为：零售 43%，餐饮 30%，休闲娱乐 20%，家居 7%。当然这一比例不是绝对的，随着经营的发展，还需要进行动态的调整，餐饮业态的比重会逐渐加大。通过分析得出区域型购物中心业态组合的七个特点有：

　　1、商业定位优先。区域型购物中心的商业定位规划须符合城市规划中的区域定位，业态的整体定位要从商家的经营需要和消费者的消费需求出发，注重消费体验，现在消费者的消费心理正在逐渐发生变化，不仅仅满足于购物一种体验，更加注重复合层次的心理满足。

　　2、功能性选择是业态组合规划的基础。综合体（购物中心）的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同，其功能结构也将有所区别。位于城市中心区的购物中心，购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出；社区型购物中心，目的性消费较强的零售类业态会比较多；郊区型的购物中心，主题性消费更强，娱乐体验类消费业态则更加丰富。

　　3、商圈研究是业态规划的基础。在地块买下来以后，周边项目商业环境、主要商场和购物中心的楼层数、品牌丰富度、业态组合情况都要有一个定量的了解，区域型购物中心的进驻必须要充分考虑周边商业项目的特色，要注意拉开消费档次，要对核心商圈的消费总量进行研究，包括人口基数、收入和消费能力，周边居民的体量以及购买力支撑购物中心的发展。

　　4、区域型购物中心业态的相关性是确保客流动线流畅、提升租金收益的重要途径。零售、娱乐、餐饮业态布局能否有效衔接，关系到消费者在区域型购物中心内消费的满意度，直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价。功能互补性各业态有其明确的特色，在功能特征上又互融成为一个整体；目标消费者一致性：特定目标消费者需求有比较强的系统性，购物中心可以区域型购物中心内设立不同主题的消费活动区域，在不同主题的消费活动区组合各功能业态使之完善。

　　5、业态和品牌配比合理的另一个评价标准是在满足消费者需求的前提下考量长期租金回报能力。区域型购物中心中零售、餐饮、娱乐业态中不同行业盈利能力是我们的重要参考，首先入驻的商户赚钱，购物中心才能实现租金回报，不同行业的平均盈利能力有很大的区别。通常情况下，低毛利业态（如零售大品牌 HM、ZARA）客流带动能力比较强，但是收取租金的方式是采取扣点的形式，与其所占大体量的营业面积相比租金回报很低，但又不可或缺，同时在商场做活动的时候又不参与打折促销，自己执行自己的活动方案；而高毛利业态的客单相对较高，租金回报率较高的品牌，客流量有限。区域型型购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行综合权衡，一般通过低毛利业态拉动客流，用高毛利业态获取租金，这其中的配比关系要在实际运营中慢慢调整。

　　由于区域差异性导致不同地区的人口素质、当地经济水平、消费水平的差异，以及项目辐射区域、交通便利性差异，根据经验判断，区域型购物中心购物功能可占 50%-60%，餐饮可占 25%-30%，娱乐可占 10%-23%，而类似银行、美容美发、相片冲印等配套服务设施则应控制在 1%-3%。同类商户之间，既要保证消费者的便利和足够的选择余地，又要避免不良竞争。

　　6、空间资源的约束是区域型购物中心业态规划中必须面对的课题。区域型购物中心在进行业态规划的过程中必须时刻面对的一个课题是：如何利用有限的租赁空间创造更多的长期投资价值，这要求做到有所为有所不为，在目标客群和相关业态的选取上必须有所取舍，并根据市场的需求适时调整。各业态相辅相成，共享客流，经营商品相容互补，是支撑区域型购物中心繁荣的必要条件。经验表明，平面布置是商户成功的重要因素，合理的业态组合以及各店铺资源整合可以带动人流循环。一个基本的规则，就是商户布局必须能够加强商店之间的交流。

　　7、动态微调整、相对标准化在区域性购物中心业态组合变化中是永恒的。都市型综合体内的业态比较稳定，但区域型购物中心内的业态则必须有比较大的弹性。区域型购物中心发展在开店的初期和中期，根据其面临的任务与挑战不同，业态和品牌的调增也将有所变化。区域型购物中心开业初期更多的是关注其整体品牌的知名度以及其对周围消费群体的吸引能力，在吸引人气上要做足功夫，开好头很重要，关键在在业态规划与配比上，更多会考虑那些能迅速提升购物中心运营档次的业态与品牌；而对于步入稳定成长区或成熟区的购物中心，更多考虑的是将区域型购物中心的品质持续提高，租金回报率继续加强，这时候对业态和品牌肯定会有更高的要求。　　
　　
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