影响A区域型购物中心业态选择的因素

　　第 5 章 影响 A 区域型购物中心业态选择的因素

　　5.1A 区域型购物中心选址分析

　　项目位于北京西三环和西四环之间，连带丰台、西城、海淀三区。位于京西核心区域,往来人车流量较多，是连接西城、海淀、丰台三个市区的重要枢纽地带。西长安街、莲花池西路、京港澳高速“与”西四环、万丰路、西三环“构成路网相通的三横三纵的交通体系；”丽泽路、莲花池西路“连通二环，打通整个北京西区。

　　未来规划：项目位于十二五规划中”四新“之一的丽泽金融商务区辐射范围内，未来发展潜力巨大，金融资源导入量可观。”两城“指的是中关村科学城和未来科技城；”两带“指的是北部研发服务和高新技术产业发展带、南部高技术制造业和战略性新兴产业发展带；”六高“包括中关村国家自主创新示范区、北京 CBD 商务中心区、金融街、奥林匹克中心区、北京经济技术开发区和临空经济区六大高端功能区；”四新“指的是丽泽金融商务区、通州高端商务服务区、新首钢创意商务区、怀柔文化科技高端产业新区四个产业功能新区。A 区域型购物中心建筑规模：总建筑面积为 25.9 万平方米，其中地上建筑面积15.2 万平方米，地下建筑面积 10.7 万平方米,规划有 1100 余个停车位大型地下停车场。

　　5.2A 区域型购物中心交通情况分析

　　公路交通：位于西三环、西四环之间；南侧紧邻京港澳高速；东侧距离六里桥（西三环）1 公里与路面交通距离相似； 南侧距离丽泽桥直线距离不到 2 公里，车行距离约 3 公里；西侧距离岳各庄桥（西四环）直线距离约 1.5 公里。与 9、10 号线地铁紧密相连，尤其 10 号线的丰富日均载客量带来巨大潜在客流。

　　轨道交通：项目东侧距离 9 号线、10 号线六里桥站直线距离仅 350 米;与 14 号线西局站 1 站换乘，与 1 号线公主坟站 2 站换乘；9 号线共设 14 个站点，起于郭公庄，终于白石桥站，途经丰台科技园、丰台火车站、、南马莲道路站、六里桥、六里桥东、北京西客站、军事博物馆等站；10 号线二期路设车站２３座，其中换乘站１２座，起于劲松站南端，终止于万柳站西侧。途经莲花池西路、六里桥西、西局、首经贸大学、草桥、大红门、宋家庄、潘家园等站；14 号线的初步规划为西起卢沟桥，向东经北京南站等地至劲松松榆北路地区，然后向北途径朝阳公园等地，终点设在望京地区，目前开通至与 10 号线交汇的西局站，与六里桥一站换乘。

　　公交站点密布项目地四周，公交网络较为丰富。公交线路：共设有往返公交站点 10个：站点 1：小井桥东。站点 3/4：白塔村。站点 5/6：莲宝中路南口。站点 7：六里桥西。

　　站点 8/9：莲宝路口南。站点 10/11：莲宝中路。覆盖公交线路 10 条：单向线路：339,309,340,982。双向线路：941,941 快,568,77,451,50。公交三站地范围内共覆盖站点40 个。

　　公交三站地覆盖范围较广，最远距离可达向东 4km，且途径北京西站公交枢纽。三横三纵”：连接西二环至五环，北通西长安街的丰富路网交通体系;与 9、10 号线地铁紧密相连，10 号线的丰富日均载客量带来巨大潜在客流； 公交线路较丰富，三站地覆盖范围最远可向东延伸至 4km，途径西站公交枢纽。

　　5.3A 区域型购物中心商圈内竞争对手对业态选择的影响

　　5.3.1 项目周边商圈分析

　　五棵松商圈:之前并不是一个地区型商业中心，多年一直为商业真空地，随着西长安街西延规划出台而成为西长安街的中心；为西奥板块的核心区域，聚集众多奥运场馆，市政配套大力建设，区域定位随之升级为“城市中心区”；商业形态以传统百货为主（西点、上品折扣等），多分布在西四环北路；近年出现卓展购物中心，提升了商圈整体档次。

　　公主坟商圈:商圈内聚集了大批的机关、部队大院，这部分群体具有较强的消费能力；商圈内较早的商业有翠微大厦、城乡华懋、华联等传统的定位中档（中高档）的百货商场，近年出现了凯德 MALL，凯德晶品等定位中高端的一站式购物中心，使商圈整体档次升级；未来将形成多极化、立体化发展，成为北京重要的高端商务区。

　　六里桥/丽泽桥商圈。目前仍未发展相对滞后的区域，老社区、老配套较多； 购物、餐饮、休闲等配套设施不紧密，档次偏低，商业形态以卖场、超市和建材和批发集散为主；尾货市场、百荣批发、大红门都位于该区域内；是首都新兴的金融功能区，未来将主要聚集金融业总部、新兴金融机构、投资机构，及国内外大型企业总部，会逐渐实现区域的商业升级及金融人才的导入。

　　5.3.2 项目周边商业分析【1】

　　
　　整体来看，项目周边三公里各类商业总量约 300 万方以上，其中超市便利店较多，大型、新型商业缺乏；从商业类别来看，总体上超市/便利店占比高，4 区块集中了较多的商场/购物中心（34%），6 区块的占有量较小（8%），5 区块的商业类型相对而言较为单一，仅有大卖场、超市和便利店。从成熟度来看，除 1 区块外次新商业项目都超过了 55%，新商业的数量不多。大卖场、超市：分布多集中在项目地东南侧；商场、购物中心：新兴一站式购物中心多集中分布在项目北侧；家居、家电卖场多集中在项目南侧。【2】

　　
　　5.4 项目物业住宅人口分布特点
　　
　　商品房、单位房、保障房均占有一定比例，项目南侧人口密度偏大。本案周边 3KM 住宅区分布多集中在项目地南侧，以 3、6 地块为主；其中，大规模（400 户以上住宅区）、商品房、成熟住宅小区为主；大部分小区（98.4%）入住率较高（超过 75%）。从价格来看，项目地北侧（1、4 区块）住宅小区的平均价格较高，由北至南，由东向西房价呈递减态势，而居民数量相反呈现递增趋势。【3-4】

　　
　　综合以上两套方案得出，项目周边三公里常住人口总量约 40-43 万人。

　　5.5A 区域型购物中心项目周边配套环境分析

　　项目三公里区域内住宅分布密度较大；大型社区较多，且入住率较高；商品房为主，其中老公房较多；单位家属楼（宿舍）、保障性住房也占一定比例；住宅平均单价在 3 万以上；学区房、医疗配套房提升价格空间；项目周边三公里覆盖常住人口逾 40 万，人口总量较大。

　　项目周边大型企业分布特点：项目周边企业多为 2000 年前成立的大型国企；以能源、建筑建材、保险行业为主；办公人口约 7 万人。从分布看：项目三公里区域大型企业集中分布在项目的东西两侧，靠近西三环及四环区域；从企业性质看：多为大型国企和规模型民企；从总量看：总量虽然不多，但规模都较大（占地面积及员工人数）。从行业类型看：能源（煤炭、电力）、建筑建材、保险行业突出。包括中煤集团、中国印刷集团、中国盐业总公司、新华人寿保险。

　　项目周边机关事业单位分布特点：政府机关单位多分布在项目的东北和西南区块；从级别看：西南地块以区级及以下单位为主，东北地块集中了国家级部位和事业单位较多，多分布在海淀区内（复兴路一带）。主要有科技部、工业和信息化部、中国铁路总公司(原铁道部)。

　　项目周边学校分布特点：从类型看：项目三公里区域分布较多的小学和中学，但在大学（大专）院校丰富的北京，丰台区的大专院校资源有限，目前分布区域内的大专院校有中国戏曲大学、中国开放大学（电大）等、前进大学等，也多分布在三公里边缘地区；从分布看：项目东侧中小学分布较为密集；从师生人数看：中小学师生总数达到 89071 人；大学院校师生达到 11087 人左右。项目周边医院分布特点：项目周边三公里范围内，公立医院为主，且二甲和三甲医院有 20 家，医疗资源非常丰富；三甲医院多分布在项目西侧，军方背景医院就达 6 家。包括中国人民解放军总医院、解放军 302 医院、武警总医院。【5-9】

　　
　　5.6 项目区域环境及商业环境综合研判（SWOT 分析）

　　优势：交通：四通八达，横纵贯通；公共交通资源较为丰富；人口规模：常住人口规模大，未来支撑力较强，办公人群数量也较为客观。自然环境：紧邻万丰公园，未来商业运营中可进行有效的结合。

　　劣势：人群结构：除了一部分政府机关、部队职工之外，从事批发零售的私企、民企一般工薪阶层仍占一定比例，消费能力相对较低，未来有效吸引该部分人群存在一定挑战。

　　机遇：规划：位于十二五规划“四新”丽泽金融商务区辐射范围内，未来金融资源及金融人才导入量值得期待； 市场空白：项目周边规模型中档商业缺乏，市场空白明显；周边商业配套老旧、时尚度缺乏。

　　威胁：氛围：地块所处六里桥商圈发展落后，对外商业口碑一般，项目南区现代商业氛围缺乏，目前配套落后，需要一定的商圈培育期。综上所述，该项目在区位上连通三区（海淀、丰台、西城），位于京西核心（西三环、西四环内），属于 十二五规划“四新”丽泽金融商务区；在配套环境方面，社区住宅密度大，老式社区为主，入住率较高，人口丰富，40 万常住人口；保障房比重较高； 企业单位：有大量国有大型企业及机关事业单位、部队分布；学校：中小学资源丰富、高校资源一般；学生人口近 10 万；医疗资源非常丰富，且级别较高。在交通环境方面，位于“三横三纵”路网交通体系，轨道交通站点百米可达，环形 10 号线超大日均载客量。公交站点丰富，三站地覆盖范围最远距离可达向东 4km。