地方土地财政及支出与房价的关系分析绪论

　　第 1 章 绪 论

　　1.1 研究背景及研究意义

　　1.1.1 研究背景

　　1978 年，我国政府制定了土地法相关法令法规，自此，中国的房地产开始了其30 多年的风雨历程。1992 年邓小平的南巡讲话，在中国南方引发了第一波房地产开发高潮，以海南、大亚湾和北海等地表现最为突出。其中海南市的房价由 1991 年的1 400 元/平方米涨到 7 500 元/平方米，3 年内翻了 5 倍，但是随后颁布的《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》让这些地区的房地产业陷入了漫长的低迷期。2003年，国务院在 18 号文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，明确指出将房地产行业作为拉动国民经济支柱产业之一并开始实行土地“招拍挂”政策。2003年 12 月 8 月，在北京饭店举行的“京城世纪第一拍”诞生了中国第一个地王，自此，各种地王在全国范围内接连不断的被制造出来，房价快速上涨，而且越来越多的城市房价上涨速度开始超过当地经济和居民收入的增长速度。

　　近 10 年来，全国房价持续升温甚至一度到达“非理性”状态。2008 年金融危机非但没有捅破我国的房地产泡沫，反而使房地产成为了最抢手的投资品，“炒房热”的经济现象背后引发的是“房奴”这一更为深刻的社会现象。据统计，2003 至 2012年期间，全国城镇平均房价从 2 381 元/平方米上涨到 5 791 元/平方米，十年间上涨了 143%,其中一线城市北京、上海和广州的涨幅分别为 365%、341%和 261%.从2009 年的楼市调控以来，温家宝总理也五次明确提出促进房价合理回归，且态度一次比一次坚决。

　　房价的合理水平究竟该如何确定？各界在认识上存在较多差异，目前被广泛认可的指标是房价收入比。世界银行专家 Andrew Hamer 在 1990 年通过对多个国家的住房制度的研究提出：理想的房价收入比应处于 4~6 区间，考虑发到我国的具体经济发展水平、人口状况和资源禀赋等情况，研究界认为我国合理的房价收入区间为6~7.根据上海易居房地产研究所发布的“全国 35 个大中型城市房价收入比排行榜”

　　显示，2011 年中国总体房价收入比为 7.4,东部城市集体偏高，深圳以 15.6 位居首位，上海为 12.4 名列第四，北京以 11.6 排名第五，广州为 9.8 排第八，35 个城市中有 23 个城市的房价收入比超出 6~7 的合理区间，比例接近七成。在此期间，虽然国家出台了一系列政策对房地产市场进行调控，但并没有取得预期的效果，老百姓依然面临着巨大的购房压力。

　　1.1.2 研究意义

　　近几年来，我国经济高速发展，房地产业的市场化程度愈来愈高，长久以来“低消费、高积累”的住房市场也得到了极大解放。政府从土地出让和相关税收中获得了巨大的财政收益，其出台的一系列优惠政策又间接促进了房地产投资市场的进一步扩大。一些经济相对发达、公共服务水平较高的城市，人们对房屋的需求急剧扩张，房价一路飙升。在此背景下，研究土地财政和地方公共支出对我国房价的影响具有重要意义。

　　目前，我国学者对房价形成机制和影响因素已进行了大量研究，但基本是从供求关系、房地产市场管理和运作、政府政策制定等方面入手。也有一些学者从财政分权、土地出让收入和公共品支出角度分析其对房价的影响作用，但很少有学者从政府“收入-支出”的整体结构出发，将土地财政收入和公共支出纳入同一模型进行探讨。此外，目前对房价的研究基本停留在全国层面上，考虑到不同地区的经济水平和自然禀赋产生的异质性，不同地方的政府在土地收入和公共品投支出上却并非做出同质化的选择，对房价的影响也随之存在差异化。因此，加强区域层面上土地财政及地方公共支出与房价作用关系的分析是十分必要的。

　　现阶段我国经济蓬勃发展，但面对节节攀升的房价，许多中低收入家庭却只能“望楼兴叹”.房价的高低不仅关系到国民经济是否能平稳运行，而且与广大人民群众的切身利益息息相关，因此深入分析影响房价的因素，对于政府今后的宏观政策调控具有重要指导意义。本文从理论和实证两方面探讨土地财政和地方公共支出对房价的影响，并从全国和区域连个层面上进行研究和对比，进而有针对性的提出政策建议，引导房地产市场健康发展，实现经济发展和社会和谐安定。

　　1.2 国内外研究现状及评述

　　1.2.1 国外研究现状

　　住房问题作为人类“衣食住行”正常生活必不可少的四大条件之一，在世界范围内一直都备受关注。房价的波动不仅仅是一个经济现象，也与国家房地产行业的健康发展和宏观经济环境息息相关，从现实意义的角度讲，它也是一个民生问题，关系到一国居民生活水平的高低和国家的繁荣发展。上世纪 90 年代日本由房地产泡沫引发的市场经济崩溃，1998 年东南亚金融缘起于房地产过热，2008 年美国的次贷危机诱发了全球性的金融危机，一次次的掀起关于房价的讨论热潮。国外学者对此进行了广泛研究，主要集中在公共品支出和房地产税对房价的影响这两方面。

　　Tiebout（1956）以公共经济学为基础构造了“用脚投票”的社区模型，该社区内居民可以自由流动且具有完全信息并对差异做出反应，根据房地产价格和公共服务来选择符合自己收入-支出偏好的地区居住。公共服务水平较高的地区对居民具有更大的吸引力，需求增加导致竞争加剧，为了能够在该社区居住，人们愿意为之付出更高的房价[1].

　　美国财政学家 Oates（1969）以 Tiebout 模型为基础，对美国新泽西州东北部的 53个城镇进行调查，探讨公共服务支出、房产税与房价之间的关系并得出结论：公共服务支出与房价正相关，房产税与房价负相关[2].Pollakowski（1973）对 Oates 模型进行了修正，通过对旧金山、奥克兰和圣何塞这三个地区的的数据实证分析检验，得出了相同的结论[3].Angel （2004）、Lang kevin（2004）和 Noord Paul（2005）等学者也做了大量的研究来探讨房产税、公共品支出与房价之间的相互关系，再次验证了 Oates的结论[4-6].

　　Andrew Eaughwout（1997）运用回归法分析了美国30个城市的郊区住房价格和公共服务支出数据，得出结论：中心城市的公共投资会辐射到周边地区进而促进郊区房价的上涨，但是公共设施对房价的积极作用受政府管辖范围和财政安排的约束[7].

　　J.Yinger和Howard S.Bloom（1998）通过大量研究证明了房产税和公共品支出之间的差额以资本的形式内化为房屋价值[8].这与Hamilton（1976）在模型中所预测的公共服务支出和房产税被资本化到房价中的结论相一致[9].

　　英国的Rosenthal（1999）抽取英国马其赛特郡1981-1990十年间的季度样本数据，研究该地区税收、公共品支出、住房特征和房价之间的关系，结果表明，此三者对房地产价格影响显着，其中，取消对房地产消费征税促使该地区房价增长了10%-17%[10].

　　Borrow（2002）调查华盛顿地区居民在选择居住地所考虑的因素时发现，地方公共服务水平的高低（如公立学校教学质量）起着至关重要的作用[11].Bayer Ferreira 和-4-McMillan（2003）通过分析旧金山地区的房价与教学质量发现两者之间成正向关系，教学质量上升5%,则房价随之上涨1%[12].Hilber和Mayer（2009）也证明了学校在土地供应量方面的支出会资本化于周边的房价之中[13].Kim和Zhang（2005），Knaap（2011） 也发现，房屋价格和其距离铁路的距离成反比，越靠近交通枢纽的地方，房价越高[14-15].

　　Yong Tu （2003）通过对新加坡房屋市场的研究发现，政府通过房产收和补贴等政策稳定了公共房屋的市场价格[16].Francois（2006）利用生命周期模型得出房价与税收之间存在正相关关系，房价可能会对税收变化产生过度反应[17].Khin-Kun（2009）构建住房质量和房价均衡模型，认为一个均衡竞争空间内，地方的公共建设支出受税收影响，居民经济福利与房地产税收相挂钩，进而从不同路径影响当地房地产价格[18].

　　还有一些学者从其他方面对房价进行了研究。Dowall和Landis（1982）研究了美国旧金山市，认为地方土地有效利用率和土地控制政策会对新建房屋价格产生影响[19].

　　韩国学者Kin统计了2005年以前韩国的房价与地价，认为高地价是推动房价上涨的主要原因[20].Joshua Gallin（2008）采用误差修正模型和长期水平回归模型检验租金房价比对房价变化的预测能力，认为租金房价比对预测未来4年房价走势能力较强[21].

　　1.2.2 国内研究现状

　　1998 年，我国开始实行住房货币化改革，房地产市场迅速发展，城市化水平带来的住房刚性需求使得房价连年攀升，国内学者也从市场供需、地方财政和货币政策等多角度进行了研究。根据研究内容，本文主要介绍土地财政和公共品支出这两方面的相关研究。

　　土地财政，是指地方政府的可支配财力高度倚重土地及其相关产业税费收入的一种财政模式，也成为“第二财政”[22].主要包括三个方面：政府出让土地使用权而得到的土地出让金；政府关于土地和房产的各种税收，包括土地增值税、土地使用税、房产税和契税等；政府利用土地进行融资而得到的收入。从世界范围来看，土地财政是在特定时代背景和历史条件下我国特有的一种财政现象，主要与我国现行的财政分权制度和土地出让制度有关。土地财政给地方政府带来了巨大的财政收入，进而导致政府提高地价，进而推高房价。

　　张双长和李稻葵（2010）使用 Panel data 面板数据模型论证了地方政府对土地财政的依赖程度与房地产价格成正比，同时发现，当房价上涨时，政府趋向于进一步推高房价，当房价下降时，从自身利益最大化出发，往往不愿意配合中央政策抑制房价[23].王学龙（2010）将投机因素纳入考虑范围建立新的房价回归模型，通过与国际上经济发达地区的供给与需求弹性对比，认为致使房价脱离合理水平的原因是土地财政[24].

　　杨志安和庞海帅（2011）在对我国房价基本走势分析的基础上，选取 6 个有代表性的省市对其土地出让价格和商品房售价之间的关系进行研究分析，得出土地财政是推动地方房价上涨的重要因素[25].李勇（2011）构建了 VAR 模型并利用格兰杰因果检验得出结论：地价是房价的格兰杰原因，地价的上涨会带动房价上涨，而房价对地价的作用则相对较小[26].

　　况伟大（2012）和宋勃、高波（2012）分别从供需和成本两方面探讨了房价与土地价格之间的关系并得出两者存在正向促进作用[27-28].也有部分学者认为两者是单向传递的关系[29-33].潘爱民、韩正龙（2012）对地价、经济适用房和住宅价格三者之间的关系进行实证研究，结果表明，地价对房价的促进作用存在区域差异性[34].陈多长（2010）利用现代资产价格理论，认为房产税和住房转让所得税降低了房屋资产价格[35].持相同观点的还有孟国宏（2008）等学者，他们认为增加房产税不仅可以抑制房价，还可以增加国家财政收入[36-39].

　　杜雪君（2011）采用1998-2006我国31个省市的面板数据，发现房地产税与房价呈负相关关系。其中，契税、耕地占用税和城镇土地使用税的增加会降低房价，房产税和土地增值税增加则会促进房价上涨[40].

　　李祥、高波和李勇刚（2012）分析了房地产税收、公共服务供给与房价间的关系，认为整体层面上房地产税收与房价负相关，区域层面上房地产税收在东部的影响远大于中西部[41].

　　鞠芳和林辉叶（2013）采用面板数据模型从区域层面分析了我国 30 个省市土地出让收入和地方财政支出对房价的影响，结果表明：土地出让收入和地方公共支出与房价呈正向变动关系，且短期内两者对房价的影响区域差异较小，但是长期来讲，经济水平较高的东中部地区房价受地方财政支出影响较大，西部地区土地出让收入在推动房价上起重要作用[42].

　　还有一些学者则从公共支出资本化对房价进行研究。高凌江（2008）运用 OLS 法，采集我国 35 个城市数据建立回归模型，发现公共品支出对我国房价的影响系数为3.68[43].周京奎、吴晓燕（2008）和梁若冰、汤韵（2008）通过实证研究也得出了类似的结论，即政府支出与住宅价格成正相关[44-45].

　　胡洪曙（2009）则认为，房价的高低与财产税、地方公共支出转换系数和公共支出效率系数有关[46].黄忠华（2009）等运用面板数据分析法对房价、房产税收和公共品支出三者之间的关系进行分析，认为三者其两两之间存在着反馈关系，房产税抑制房价，公共支出推高房价[47].

　　邵挺、袁志刚（2010）利用Tiebout理论对我国35个大中城市的公共品供给与房价之间的关系进行了实证研究，认为公用品供给水平的差异会反映到房价之中，公共品供给水平高的地方，房价相对较高[48].踪家峰、贺妮和刘岗（2010）利用面板数据分析法探索地方财政支出与房价之间的关系，结果表明，地方财政支出对房价有正面影响，而且部分支出会被资本化于房价中[49].

　　赵安平和罗植（2012）通过建立离散动态最优化模型，得出的了不一样的结论：民生支出对房价具有双向调节作用，而不仅仅是单纯的促进房价上涨[50].邓慧慧、虞义华和龚铭（2013）运用空间滞后双向固定模型研究公共服务与住宅价格之间的关系，证明城市公共服务与房价成正比，公共服务水平的非均衡是房价出现区域性背离的重要原因[51].

　　1.2.3 国内外文献评述

　　综上所述，国内外学者在税收、地价以及公共支出与房价关系方面已进行了大量研究且成果显着。总体来讲，国外学者的研究较早，一部分学者单独探讨税收或者公共品供给与房地产价格的关系，另一部分则将税收和公共支出结合起来，从资本化角度研究其对房价的影响。我国国内研究起步虽然较晚，但也取得了不少的成果，主要集中在土地财政与房价关系研究以及地价、税收等对房价的影响，也有的侧重于探讨公共支出与房价的相关性。然而，作为政府收支中对房价波动有着重要影响的土地财政和地方公共支出，却少有学者将其和房价一起纳入模型进行深入分析，针对不同区域内的研究更是少见。

　　1.3 研究内容与方法

　　1.3.1 研究内容

　　本文主要研究土地财政及地方公共支出对我国房价的影响。首先，介绍了土地财政和地方公共支出的基本理论和模型，并对我国现阶段的土地财政和地方公共支出做了分析；其次利用我国 30 个省市自治区的面板数据，从全国和区域两个方面分析了土地财政、地方公共支出对我国房价的影响；最后根据上面的理论分析和实证研究结果提出具体可行的政策建议。具体内容如下：

　　第一章为绪论，说明研究背景及意义，并对国内外相关文献进行回顾和梳理，确定研究内容和研究方法。

　　第二章为理论基础，阐述了土地财政和地方公共支出的相关概念，介绍了土地出让价格与房价关系的四象限模型、房地产税收资本化模型、Tiebout 模型以及公共品资本化模型。

　　第三章是现状分析，主要介绍了我国房地产市场、土地财政和地方公共支出的发展及现状。首先回顾了我国房地产业的发展历程，并分析了我国房价持续上走的原因。然后对土地财政收入以及地方公共支出进行分析，发现土地出让金、土地相关税收和地方公共支出均稳步上升且存在区域差异性。

　　第四章和第五章为实证分析，是全文的核心所在。这两章利用 2002-2012 年我国30 个省市自治区的面板数据分别从全国和区域两个层面上探讨了土地财政及地方公共支出对房价的影响，并对结果进行简单分析。

　　第六部分为政策建议，根据前面的现状分析和实证分析，有针对性的提出可行性建议。

　　本文结构框架图如图 1-1 所示。

　　1.3.2 研究方法

　　（1）定性分析与定量分析相结合。在定性方面，文章首先介绍了土地财政与公共品供给相关概念及理论模型，以及土地财政和地方公共支出对房价的传导机制。从定量来看，文章先是简单的介绍了土地财政、地方公共支出与房价波动的数据特征，随后利用数据进行两次实证分析，力求结合规范分析与实证分析的结果发现问题，进而提出解决方案。

　　（2）比较分析法。论文在第三章的现状分析和第五章的实证分析中应用了比较分析法。第三章分别从全国和区域两个层面上分析房价、土地财政和地方公共支出的发展现状；第五章则运用面板数据模型，从实证角度对比分析不同区域内土地财政及地方公共支出对房价的作用大小，从而更有针对性的提出政策建议。