土地财政及地方公共支出对房价的影响

　　摘 要

　　近几年来，我国经济高速发展，房地产市场也繁荣发展。政府从土地出让和相关税收中获得了巨大的财政收益，其出台的一系列优惠政策又间接促进了房地产投资市场的进一步扩大。一些经济相对发达、公共服务水平较高的城市，人们对房屋的需求急剧扩张，房价一路飙升。因此本文利用面板数据模型从定性和定量角度分析了土地财政及地方公共支出对房价的影响，实证部分则分别从全国和区域两个层面进行了研究，对结果进行分析，并以此为依据有针对性的提出政策建议，引导房地产业健康发展。

　　首先，阐述了土地财政的概念，分析土地出让价格与房价关系的四象限模型以及房地产税收资本化模型。随后阐述了 Tiebout 模型以及 Oates、Hamilton 和 Fischel对该模型的扩展研究，并在此基础上建立模型，对公共品的资本化过程进行推导。

　　其次，分析我国房地产业、土地财政和地方公共支出的基本现状，发现我国房地产价格、土地出让金、土地相关税收和地方公共支出均稳步上升且存在区域差异性。描述了土地财政及公共支出与房价的波动特征，两者均与房价存在正相关关系。

　　再次，利用 2002-2012 年我国 30 个省市自治区的数据构建面板模型，分别从全国和区域两个层面上探讨了土地财政及地方公共支出对房价的影响，土地出让收入和地方公共支出始终与房价正相关，土地相关税收与房价负相关。

　　最后，根据实证研究结果，并结合我国现阶段的实际情况，提出合理可行的政策建议。

　　关键词：土地财政；地方公共支出；房价；面板数据模型

　　Abstract

　　In recent years, the real estate market has a great prosperity in our country with therapid economic development .The government gets huge financial income from land-related taxes and introduces a series of preferential policies which indirectly contribute tothe further expansion of the real estate investment market. Since the dramatic increase indemand for house, the real estate also has rapid rise in some cities which has relativelydeveloped economy and high level of public services .This study analyzes the impacts ofland finance and local public expenditure on real estate price from qualitative andquantitative view by using panel data analysis. It also makes an analysis and briefcomment on the results and reasons from the national and regional levels in the empiricalpart. Finally, the study put forward policy recommendations in order to promote thehealthy development of real estate industry.

　　First of all, the article introduces the concept of land finance and analyzes thefour-quadrant model between land prices and housing prices and real estate taxcapitalization model. Then it elaborates the Tiebout model and extension study of Tieboutmodel by Oates and Hamilton. Basing on this model, it deduces the process ofcapitalization of public goods.

　　Secondly, the article shows the basic status of the real estate price, land finance andlocal public expenditure, founding that real estate prices, land income, land-related taxesand local public expenditures are rising steadily and there are regional differences. Itdescribes the fluctuation characteristics of land finance , public spending and the realestate prices,proving a positive relationship with the house prices.

　　Thirdly, the study constructs a panel data by using 30 provincial panel data from 2002to 2012 and discusses the influence of land income and local public spending on houseprices from the national and regional aspects. Land income and local public spending arealways positively correlated with housing prices, while land-related taxes has a negativecorrelation with the real estate price.

　　Finally, according to the empirical results, the article proposes reasonable and feasiblepolicy recommendations combining with the current situation of the real estate andeconomy in China.

　　Keywords: land finance; local public expenditure; real estate price; panel data analysis
 

　　目录

　　摘要

　　ABSTRACT

　　第1章绪论

　　1.1研究背景及研究意义

　　1.1.1研究背景

　　1.1.2研究意义

　　1.2国内外研究现状及评述

　　1.2.1国外研究现状

　　1.2.2国内研究现状

　　1.2.3国内外文献评述

　　1.3研究内容与方法

　　1.3.1研究内容

　　1.3.2研究方法

　　第2章相关理论及模型

　　2.1土地财政

　　2.1.1土地财政概念

　　2.1.2土地出让价格和房价互动机理

　　2.1.3房地产税收和房价互动机理

　　2.2公共品供给理论

　　2.2.1 Tiebout模型

　　2.2.2 Oates对Tiebout模型的扩展

　　2.2.3 Hamilton对Tiebout模型的扩展

　　2.2.4 Fischel对Tiebout模型下的再分区效率研究

　　2.2.5地方公共品对房价的影响-基十公共品资本化的分析

　　2.3本章小结

　　第3章土地财政及地方公共支出与房价基本情况

　　3.1我国房地产业基本情况

　　3.1.1房地产业发展历程

　　3.1.2全国房价现状

　　3.1.3区域房价现状

　　3.2土地财政基本情况

　　3.2.1土地出让收入现状

　　3.2.2土地相天祝收现状

　　3.3地方公共支出基本情况

　　3.3.1全国地方公共支出现状

　　3.3.2区域地方公共支出现状

　　3.4土地财政及地方公共支出与房价波动基本特征描述

　　3.4.1全国层面上

　　3.4.2区域层面上

　　3.5本章小结

　　第4章土地财政及地方公共支出与房价关系全国性实证分析

　　4.1变量选取

　　4.2模型构建

　　4.3实证分析

　　4.3.1单位根检验

　　4.3.2协整检验

　　4.3.3回归结果分析

　　4.4实证分析结果

　　4.5本章小结

　　第5章土地财政及地方公共支出与房价关系区域差异性实证分析

　　5.1区域划分

　　5.2数据说明

　　5.3实证分析

　　5.3.1特大都市区

　　5.3.2沿海发达地区

　　5.3.3中部发展地区

　　5.3.4西部后起地区

　　5.4本章小结

　　第6章政策建议

　　6.1完善土地出让机制

　　6.2深化财税体制改革

　　6.2.1改革财政分权体制

　　6.2.2深化房地产税收改革

　　6.3优化公共支出结构

　　6.3.1创新公共品供给模式

　　6.3.2促进公共服务均等化

　　6.4本章小结

　　结论

　　参考文献

　　致谢