多个部分承租人优先购买权竞存(2)

　　再次，法律赋予合伙人、股东优先购买权，是为了保证合伙人、股东之间的人合性，保障合伙事务、公司事务的决定与执行，不会受第三人介入的影响。

　　但是部分承租人优先购买权竞存的问题却不应当使用此方法。原因如下：

　　第一，部分承租人之间不具有“共同关系”.有限责任公司股东因公司章程、出资、责任承担以及决定公司重大事项而具有共同关系，合伙企业合伙人之间因合伙协议、责任承担、事务决定与执行而存在共同关系，按份共有人因对物的共有、共同管理、决定物的处分而具有共同关系。但部分承租人对其租赁房屋的使用是相互独立、排他的。

　　第二，制度价值基础不同于其他三者。笔者前面谈到，部分承租人优先购买权制度的价值基础在于促进交易、降低交易成本，保护租赁房屋背后的经济效益，以赋予经营者对商事营业资产更大的处置空间，同时强化对物的利用。虽然其他三种优先购买权制度都有促进交易、提高对物的利用、降低交易成本的目的，但另一方面也是为了维护上述“共同关系”的稳定，不因第三人介入受到影响。但部分承租人对其租赁房屋的使用具有独立性和排他性，任何人承买非租赁部分的房屋，并不会影响部分承租人对物的使用。

　　第三，按比例购买的实际操作存在困难。部分承租人按比例购买全部房屋后，还须完成变更登记以实现各自对其优先购买部分的所有权。我国《房屋登记办法》第十条对房屋确权登记的相关事项进行了规定。在大型商铺中，除承租人承租部分一般具有明确的固定界限，独立、可区分，尚存在很大面积的无固定界限的幵放空间。部分承租人按比例划分购买全部房屋，各比例下的实际区域却难以确定，不符合《房屋登记办法》就“房屋基本单元”所做的规定，无法经登记成为特定业主所有权的客体。要满足“房屋基本单元”之规定，主张优先购买的部分承租人岂不是还要于建筑物内再筑墙设栏以示区分综上所述，笔者不主张采用比例法来解决部分承租人优先购买权竞存问题。

　　（3）时效法。所谓时效法，是指根据各部分承租人对其租赁房屋用益关系的时间长短来判断哪一个承租人的优先购买权更为优先，以排斥其他部分承租人来购买全部房屋。时间长短判断的标准，是租赁权成立的时间。

　　笔者之所以不选择优先购买权成立的时间作为判断标准，是因为：判断一个权利效力之强弱，必然要探讨其性质，学界关于承租人优先购买权性质的争议较大，难以统一；立法和司法实践将其归为债权，因债权具有平等性原则，无法通过优先购买权成立的时间来判断其效力强弱。所以，绕开优先购买权，通过基础关系来判断哪一个优先购买权更为优先，成为一条可行的路径。有学者对此也持相同的观点，认为：评判时间先后可依据基础法律关系成立的先后。由于优先购买权制度的主要依据在于维护优先购买权人与出卖标的业已形成密切关系，所以，基础法律关系形成在前，则意味着与出卖标的接触在前，时间较长，关系较密。

　　选择通过租赁权成立时间长短判断部分承租人的优先购买权谁更优先，主要因为租赁权在权利性质上的特殊性。关于租赁权之性质，学界存在较大分歧，形成的观点主要有物权说、债权说和物权化债权说。

　　物权说从承租人对租赁物的占有、使用、收益效果上进行考察，认为：“承租人对租赁物之使用收益权利是承租人直接支配其标的物并享受其利益的排他性权利，无须出租人行为即可行使。不动产租赁权之本体，和地上权、土地使用权一样，为对物的支配权，即物权。”③债权说从租赁权的形成上考察，认为租赁权的成立建立在租赁合同关系之基础上，租赁合同为债之关系的一种，租赁权应当为债权。承租人对租赁物排他的占有、使用、收益，是承租人在出租人交付租赁物后行使权利的效果，这一效果有赖于出租人的合同给付。另各国多将租赁权规定在债法编，故其应当为债权而非物权。

　　若租赁权为债权，则其不具有对抗效力。各国之立法均赋予了租赁权以在一定条件下对抗第三人的效力，如买卖不破租赁、在后抵押不破租赁，债权说不能很好解释这一现象。之后由有学者结合两学说而得出物权化债权说，认为租赁权本质上是债权，但具有极强的物权性。物权化债权说为国内学界通说，也为立法实践所接受。在权利行使上，承租人首先要依租赁合同的约定向出租人请求给付租赁物作为行使租赁权的基础（第一次权能）；其次才是因租赁物的交付而取得的对租赁物排他的占有、使用和收益状态（第二次权能）。持物权化债权说的学者对租赁权第一次权能的债权性没有争议，在第二次权能的性质上又存在物权属性与债权属性的分野。笔者在此主张物权属性。首先，在权利的第一次权能实现后，承租人就能独立排他地对租赁物进行占有、使用和收益，即独立支配；其次，租赁权的行使，首先有赖于承租人通过出租人之交付行为对租赁物实现占有，占有与本权存在密切关系。至于承租人因转租而脱离对租赁物的占有，不过是对租赁物进行使用收益的手段之一。基于本权而享有的占有的权利，在传统民法上也被称为类物权，虽为一种事实状态，但我国法律赋予其物权保护，成体系地规定于《物权法》第五编。

　　租赁权的行使，以第一次权能之实现为基础，第二次权能之实现为核心。该权利着重强调和保护的内容是承租人与租赁物所建立起来的密切关系，即对租赁物的占有、使用和收益。结合之前论述，第二次权能具有极强的物权属性，因此考察租赁权之效力可采用物权法的视角。在一物一权原则的约束下，一个物上只能存在一个所有权，但可以存在多个他物权。物权相互间的优先效力，以“时间在先、权利在先”为基本原则，作为例外，定限物权优先于所有权；法律明定了效力顺序的，或基于公益和社会政策的理由，不适用此原则。我国《物权法》第一百九十九条就明确了同一抵押物上存在多个抵押权时各权利的优先效力。③在房屋租赁法领域，对一物数租的各租赁权优先效力，也采时效法予以判断。

　　综上所述，笔者认为以租赁权的物权属性为基础，来判断部分承租人优先购买权竞存时的优先效力是具有可行性与合理性的。