华强公司的宏观环境分析

　　第 3 章 华强公司经营战略环境分析

　　本文从宏观和行业两个方面对华强公司的外部环境进行分析。宏观分析以国内宏观环境结合沈阳区域宏观环境为分析对象，采用 PEST 分析法；行业分析以沈阳房地产市场为分析对象，采用波特五力分析模型。

　　3.1 华强公司的宏观环境分析

　　3.1.1 PEST 分析法

　　PEST分析法就是通过对企业面临的外部环境分析，描述各种政治环境、社会环境、经济环境、技术环境四种主要因素对企业的影响[10].其中政治环境（Political）因素是指企业所在国家的政治制度、政治局势、法律法规、经济政策等；社会环境因素（Social）是指人口环境、生活方式、消费习惯等；经济环境因素（Economic）是指企业在制定经营战略的过程中所面临的各种经济因素，包括国民经济收入、人均可支配收入、就业率、通货膨胀率等；技术环境因素（Technological）主要是建筑产品的开发、新材料、新工艺以及政府对于相关技术的政策推广、支持重点、该技术领域前沿发展状态等。可以用表3.1来做对比分析。
　　
　　3.1.2 宏观分析

　　（1）政治环境

　　在政治环境方面，我国的政府强有力的管理能力给出了一个很好的保障，国内政治环境将继续保持一个良好稳定、健康和谐的发展态势，基本的法律制度不断的完善，政府对于经济发展的高度重视都将保障中国的经济在未来十年甚至更长时间内保持一个高速增长态势[11].1997 年为了应对亚洲金融危机抵抗通货紧缩，国家制定了扩大国内消费，促进国民经济良好发展的重大战略决策，为了实施该决策，我国政府做出了要把房地产也作为支柱产业的批示，提出了把房地产业培植成新的国民经济增加点和消费热点，此后房地产业高速发展（见图 3.1），已然成为我国经济发展的一大引擎。由于房地产产业链的复杂性、与国民经济的高度相关性，国家一直把房地产业列为重点调控对象，从 2003 以来为使房地产业健康稳定的发展，国家陆续出台了一系列配套法律法规和调控政策。

　　1998 年以来国家取消福利分房制度，推进房地产市场化，实行住房货币化的住房制度，同时出台相应的住房抵押贷款政策，引导居民走向自己买房拥有产权的时代，激发了被计划经济时代分房政策导致供给不足抑制的居民住房刚性需求。同时政府在土地交易、税收、供需调剂等方面的做出与之相配套的决策，促进了房地产市场的发展。【1】

　　
　　在土地方面，作为住宅区位特性的载体，土地对于房地产是一个根源。土地市场分为一级市场和二级市场，一级市场是国家与开发商之间的交易市场，二级市场是建设用地使用权流转、出租和抵押的市场。但一直以来房地产开发商一般是从国有土地或者是集体用地国有化后通过出让方式取得建设用地，辅以通过二级市场拿地，所以一级土地市场交易制度的建设是非常重要的，为此国家出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，对土地一级市场的交易进行了规范，强调了经营性用地必须通过招、拍、挂中的一种方式进行出让，并限制开发商拿地后进行转让获利，遏制了房地产开发商炒地皮的发展势头 .这对于开发商土地储备战略会有很大的影响，对于中小型地产商、缺乏资金的地产商是一种劣势，相对于大开发商和资金充裕的开发商则是优势。这种市场化的交易模式使得供给小于需求的土地成交价格不断攀升，而土地价格几乎可以占到房价的三分之一以上，所以间接推动了房价的上涨。

　　在税收上，房地产行业一直以其繁杂的各项税费饱受争议，近些年政府在房地产税费上出台了很多减免规定，涉及到项目建设、交易等环节。这些减税、简税措施不仅可以促进房地产业的发展，还可以引导房地产住房结构的发展。

　　2008 年 11 月 1 日，个人首次购置房屋面积小于 90m2的普通住房契税税率下调至1%,对个人购买或销售住房暂免征印花税，对个人销售住房暂免征土地增值税。

　　此外在供需调剂上，一是放开了住房二级市场，允许房改房入市盘活存量增加市场供给。二是出台一系列房贷政策，具体为首套房按揭需首付 30%,二套房需首付 50%并以基准利率为基础上浮 10%,地方政府可以自主出台临时性措施，这些都有助于控制眼下火热的炒房风和投机风气，引导理性的住房需求。三是增加土地供给，这是增加住房供给的源泉，不仅表现在增量上要求房价上涨过快的城市增加居住用地供给，也表现在存量上各地政府出台规定处置闲置土地、拖延开发等坐收土地增值收益的行为，对于出现违法违规的房地产开发企业，暂停审批其申报新项目，同时停止发放开发贷款给其新项目。四是建立完善的住房保障制度，2008 年国务院出台《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其第一部分就提出了要加大保障性住房建设力度，随后又提出 2011 年完成 1000 万套保障性住房的建设目标，并分配给各级政府相应的任务指标。