公允价值及投资性房地产理论概述

　　2 公允价值及投资性房地产理论概述

　　2.1公允价值理论概述

　　2.1.1 公允价值的定义

　　国际会计准则委员会对“公允价值”所下的的定义是：“在公平的交易中，熟悉情况的当事人自愿进行资产交换或负债结算的金额”.我国2006年颁布的新会计准则对公允价值所下的定义是： “公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额”.[15]

　　公允价值是根据能够对产品价值产生影响的市场因素，对市场价值所做出的认定，公允价值最能反映资产的真实价值。

　　2.1.2 公允价值的基本特性

　　公允价值具有公允性。这一特征是指表现公允价值的交易应该是熟悉情况的双方所进行的自愿的、公平的交易。熟悉情况，是指在交易过程中，交易双方对被交易资产或项目的了解情况基本对等，双方不存在信息失衡现象；公平，表明交易的公开、公正，而且交易双方所交换的资产的价值要基本相同；自愿，则体现了交易不带有强制性，强买强卖行为必然导致交易价格有失公允。只有对满足以上特征的交易所进行的会计计量，才是真正的公允。

　　公允价值具有动态性。公允价值的动态性是指公允价值会随着时间的变化而变化，是一种动态观，它在历史成本的基础上，以活跃的市场为基础，及时有效反映出因市场环境的变化对资产价格带来的影响，因此，动态的计量观更加科学合理。企业采用公允价值计量的目的是为决策者提供更有用的信息，从而有利于决策者作出更科学合理的决策，这就要求信息的及时性和动态性。

　　公允价值具有估计性。企业在获取公允价值时，不需要发生真实的交易，可以根据要素的市场价格或采用估价技术。在对某一要素进行初始计量时，公允价值为取得时实际发生的交易价格；但在后续计量过程中，企业并不会为了获取公允价值而将该资产或负债转让。公允价值一般是建立虚构交易基础之上的估计价格，因此公允价值具有估计性。

　　2.1.3 公允价值计量的理论基础

　　关于公允价值的理论基础，国内外学者都曾进行广泛的研究，到目前为止，研究成果主要集中于以下几个方面。如表 2.1 所示。【1】

　　
　　2.1.4 公允价值计量的优势分析

　　（1） 公允价值符合会计的配比原则

　　企业的净损益通常表现为该企业在某个会计期间的收入和与成本费用的差额。

　　若要反映出的净损益更加相关可靠，以上计算中所使用的成本费用应与收入相匹配。企业的收益是动态的，并且都是按照在获取收益时的现行市价计量，若要与之相关的成本费用与其匹配，固然也应该选取收益获取时真实的成本费用。而此时，采用历史成本计量下的成本费用便不能满足上述要求，采用公允价值计量时，能将账面上的成本、费用转化成现行市价下的成本、费用，这样所反映的收益才更加真实。此外，企业若对生产资料采用历史成本计量，账面上所反映的资料成本将一成不变，在根据预算筹备下一会计期间的生产运营所需资金时，很可能会被账面价值所误导，因而低估要素价格而造成企业生产要素补偿不足，很可能造成生产的中断，阻碍企业的发展。[17]

　　（2） 公允价值满足决策有用的财务报告目标

　　企业需要定期对内和对外提供财务报告，对内主要是提供给企业高级管理层和股东，对外主要是提供给企业的债权人和政府部门，所提供的财务报告的内容要能准确有效的反映企业各方面的财务会计信息。企业定期提供财务报告一方面是为了向股东或者投资人反映企业管理当局是否认真负责的完成受托责任；另一方面是为了帮助财务报告使用者作出正确决策。随着市场竞争的逐渐加剧，会计信息的重要性提高，无论是企业内部管理层还是企业外部的利益相关者都要求财务部门所提供的信息有利于他们的决策。