福州市在保有环节开征房地产税的具体政策建议

　　6 福州市在保有环节开征房地产税的具体政策建议

　　根据前面的分析，福州市虽然在保有环节开征房地产税是可行的，也已经具备了在保有环节征收房地产税的部分条件，但如何构建科学合理的房地产税税制，以及如何完善征收房地产税的配套措施，这些都是需要福州市政府要认真考虑研究的。

　　6.1构建科学合理的税制设计

　　（1）征税区域虽然福州市的城乡差距在不断缩小，但是主城区（鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾）和县（市）的房价差距仍然明显。房地产税税制改革也要遵循顺序渐进、由点到面的原则，因此建议房地产税的征税区域先设计在福州市的主城区（鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾），在开征一定期限改革更加成熟后，再扩大到全福州市。

　　（2）征税对象福州市主城区的所有房地产。

　　（3）纳税人参考重庆的试点方案的纳税人指标，应税房地产产权所有人为纳税人。产权人为未成年人的，由其法定监护人进行纳税。产权出典的，由承典人进行纳税。产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人进行纳税。应税不动产产权为共有的，共有人应主动约定纳税人，若未约定的，由税务机关指定纳税人。

　　（4）计税依据参考上海、重庆的试点方案，参照应税房地产的房地产市场价进行确定评估值，评估值依照一定规定周期进行重新评估，可设定两年为评估周期。但试点初期可暂根据应税房地产的市场交易价的50%计算。

　　（5）适用税率参考上海、重庆的试点方案以及典型国家地区房地产税的税率，税率可设置为累进税率结合固定税率，其中：居民住房税率为累进税率，应税面积在50平米以下的，税率设定为2%,应税面积在50到100平米的，税率设定为2. 5%,应税面积在100平米以上的，税率设定为3%;商用住房税率为固定税率，统一设定为4%.

　　（6）税收减免税收减免可以设计包括以下几种类型：第一、本市居民家庭的住房面积，设置个人免税扣除面积为人均30平方米。第二、本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售原有唯一住房的，其新购住房已按规定计算征收的房地产税，可按人均住房不超过30平方米内的面积计算多征的房地产税予以退还。第三、持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，享受本市居民家庭的购房优惠待遇。第四、国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征收房地产税；第五、公益组织、宗教组织、公园、名胜古迹自用的房产，免征收房地产税；第六、用于公共事业的各类不动产，免征收房地产税；第七、由市政府决定的其他需要减税或免税的不动产。同时，在征收房地产税时将应税房地产单位面积所支付的土地出让金，作为房地产税的成本予以合理扣除，在房地产评估时进行考虑。

　　（7）税收用途房地产税的税收收入用于保障性住房建设等公共事业方面的支出。

　　6.2 完善征收房地产税的配套措施

　　通过前一章的可行性分析，发现在实际操作中的一些问题，为保证制度的公平性、合理性和可行性，更要使房地产税为公众所接受，还需要完善的配套制度和配套措施的制定。

　　6. 2.1完善房地产税税法的法律体系

　　按照现行的税收法律体制，税收的立法权高度都集中在中央，并且各个税种的设计、幵征、减免税等税制基本要素的调整权也都集中在中央，地方没有税收立法的权利。虽然将房地产税列为地方税，并可以成为地方税的主体税种，但税收立法权的设置不利于地方因地制宜地通过房地产税增加财政收入、调节经济，也不利于完善房地产税的税制。所以，中央应赋予地方适当的税权，授权省、自治区、直辖市人大制定房地产税的地方性法规，赋予地方性法规拥有税收征收权、减免权和解释权，市级地方政府在统一的幅度税率范围内自行确定适用税率。只有这样才能使地方幵征的房地产税拥有合适的法律地位，也才能使地方通过房地产税调节经济并增加财政收入。

　　6. 2. 2进一步健全信息共享机制

　　为了顺利推进房地产税改革，就必须解决涉税信息不对称这一难题。要以信息化为技术依托，地税、房管、国土、工商、规划、银行等部门实现信息联网，建立大信息量、高权威性的涉税信息网络，并加强信息传递、管理及运用，要保证涉税信息直接共享和联网直报。要将土地出让、房地产开发、转让、出租等各个环节的信息，全面纳入动态监控管理中。近期，国务院办公厅发布的《关于实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工的通知》中提出在2014年出台《不动产统一登记条例》，这项工作既为房地产税信息联网做出新的规定，又为房地产税税制改革提供更为有力的配套政策保障。同时，可以将不动产统一登记系统与个人征信系统对接，将购房者的身份信息和房产信息进行匹配，更可以实现不动产信息全国联网，以便加强对在异地拥有不动产的业主进全面行监控。

　　6.2.3加强房地产税评估制度建设

　　以市场价值作为房地产税计税依据是一种与国际接轨的趋势，上海、重庆试点方案中也都提到，在条件成熟时按市场价值来评估房产。只有准确、公正地确定房±也产的价值，才能既容易被广大纳税人接受，又可以使地方政府获取合理的税收收入。因此，房地产税评估制度建设是非常关键的。为了保证房地产评估数据的科学性和公平性，建设房地产税评估制度可以从以下三方面入手：

　　一是改革现有评估机构，避免权力寻租。要逐步完成政企分开、政事分开、企事分开的目标，明晰政府与评估机构的职责权利关系，为中介评估机构的发展创造公平的竞争环境，避免现行物业评估中多重标准的混乱局面，建立以政府为主导的管理体制，利用服务外包的技术手段，促进先进中介评估机构的建设发展。

　　二是培养一支高素质的评估队伍。确保评估师的业务水平，提高评估师的诚信管理，一旦违反评估规定将当予以重罚，以保证评估师的公正性和中立性。

　　三是学习借鉴国际上先进的评估方法，建立适用中国的评估管理办法。根据中国国情，完善房地产评估理论和体系，根据不同对象采取不同评估方法。比如，对住宅、商铺、写字楼等房产可以釆取市场价格法；对公用事业用房、酒店、戏院等房产可以采用资本还原法；对高尔夫球场、会所等不动产可以采取重置成本法等等。