福州市在保有环节征收房地产税旳可行性分析

　　5 福州市在保有环节征收房地产税的可行性分析

　　5.1具备条件

　　福州市要在保有环节征收房地产税，需要具备先决的条件和前提，只有满足这些前提条件，才有在保有环节开征房地产税的可行性。

　　5.1.1理论条件

　　房地产税在西方国家征收的历史悠久，国外学者对此有着大量深刻的研究，对我国房地产税制改革的基本方向和思路具有重要的借鉴意义。通过研究典型国家和地区的房地产税可以得出实践性和启发性的理论结论，首先是确立“宽税基、少税种、低税率”的基本原则，其次是建立完善的房产评估制度，再次是以税收优惠政策来体现社会公平，最后是建立严密的征管制度和先进的征管手段。通过研究我国现行的上海和重庆房产税试点方案各有特点，也可以得出试点方案的设计都较温和、都区别对待刚性需求和投资投机需求、都按照房产的交易价格计算应纳税额的方案共性，以及缺乏宽税基、税率偏低、立法层级有待提高、计税依据不合理、没有涉及土地出让金、土地使用税、住房外的其他类型房产物业征税、非城市地区房产征税等问题。

　　保有环节征收房地产税有着极大的理论意义，在税制设计上、征管措施上、评估制度上都有很好的借鉴作用。因此如果福州在保有环节征收房地产税的话，就可以具有更多的理论支撑并少走很多弯路。

　　5.1.2舆论条件

　　国家以及福州市政府已经出台了多项房地产市场的调控措施但成效并不明显，房地产市场的无序发展，以及国内外的热钱涌入更加推高房价。造成普通老百姓的住房购买力跟不上高速增长的房价速度，住房成为无法企及的奢侈品，从而影响广大人民的日常生活，乃至国家的稳定发展和长治久安。同时，从1994年分税制改革以来，缺乏系统、稳定的财产税体系，而财产税却是地方政府的主体税种。因此，地方政府因缺少稳定的税收收入来源，只好想方设法通过出让土地的方式增加财政收入，“土地财政”的问题越来越严重。土地出让金的价格不断上升导致房地产成本上升，最终导致房地产市场的商品房价格也水涨船高。这些因素都让政府和广大专家学者明确了房地产税制改革的必要性和紧迫性，而这些问题在福州市都有着明显的表象。我国房地产税制改革将是中央下一阶段税制改革的重中之重，继在营业税改征增值税改革后，将与消费税改革、资源税改革、个人所得税改革、环保税改革共同成为今后税制改革的导向和趋势。其次，选取福州市这种二线城市先行开展房地产税税改试点，可以更好地为全国税改指明改革方向和提供试点经验。因此，政府的重视以及舆论的导向都为福州市在保有环节征收房地产税做好了充分的舆论基础。

　　5.1.3执行条件

　　假设在保有环节开征房地产税，作为地方税种将由地方税务机关负责征收管理。

　　福州市地税系统将面临以下难题：确定正确的征税范围，评估价格与实际交易价格的认定，所认定的价格又如何得到纳税人的肯定。这些都需要依靠地税机关科学化监管房地产行业，并且合理利用信息化技术的力量。通过分析福州市地税系统的征管能力，笔者认为目前福州市地税系统已经具备了以下的技术优势力量：

　　（1）实现房地产税收科学化管理

　　福州市地税局已经联合国土、房管等政府部门建立税收协作机制，采用“先税后证”的管理模式。对房地产开发项目实行全程的税源评估监控，从项目规划、报建、延伸到房屋预售、房屋销售、房屋交付以及产权办理。福州市地税局还派专人驻点市房产交易中心，在办理产权过户前对交易环节进行征税管理。

　　不断完善信息化管理，通过使用福建省综合税收业务管理系统，实现税源分析、税收预警、纳税申报、减免税以及纳税服务等全方位房地产税收的信息化管理，全面实现房地产税收科学化、信息化。

　　实行“以票管税”,通过加强发票管理掌握房地产企业营业额，进而实现各税的征收管理。房地产业牵涉到产权的登记、确认，其运作方式及程序相对规范，因此对于房地产业营业税的税收征管一般采用查帐征收，根据开票金额计算征收营业税，并加强对房地产业税收征管的难点对企业所得税的征管，对房地产开发企业预售方式销售开发产品的，按当期取得的预售收入预征企业所得税，实行按月申报预缴。

　　由于私房租赁税收属于零散税源，户数多、管征难，对房屋租赁行业采用委托街道代征方式加强管征。将征税工作与流动人口管理、卫生管理、文明创建等工作结合，摸清房屋租赁税源情况，加强税务、房管、公安、街道等部门的配合，有效提高征收率。同时，通过建立管征电子台帐，实施动态管理，加大各部门的执法力度，打击满报、谎报等行为，加强委托代征的后续管理。

　　（2）推广存量房交易评估系统
　　
　　福建省地方税务局牵头开发了存量房交易评估系统，并与福建省综合业务管理信息系统无缝对接，通过打造业务应用平台，实现了存量房价格评估、纳税申报、税款征收、税票开具、发票开具等各环节的一体化管理。根据存量房、增量房的契税征收申报逐步累积，积极构建全省房地产税源数据库，为今后房地产税税制改革作好数据和技术准备。

　　为满足房产交易当事人尽快办证的合理诉求，从优化存量房计税评估工作办税流程入手，积极推行通岗通办“一窗式”服务，在各窗口配置POS机，对提供资料完整、填写内容准确、各项手续齐全，对评估价格无异议的纳税人，符合条件的当场办结。转移方和承受方完税后，即可开具《房产权属转移纳税证明》，并据此到房产交易部门和土地管理部门办理权属转移，实现“一站式”服务。通过涉税服务流程规范，减少了纳税人办事环节，减轻了纳税人负担，提升了服务质效。

　　在存量房评估推广过程中，不断加强对此项工作的宣传工作，同时结合税收宣传月等各类活动，通过政策宣讲、现场答疑、专场培训等方式，就纳税人关心的存量房交易所涉及的营业税及附加、个人所得税、契税、土地增值税和印花税政策、税收优惠减免、存量房评估管理和涉税流程办理等进行详解，增强了纳税人的纳税意识。