福州市在保有环节征收房地产税的现状分析

　　4 福州市在保有环节征收房地产税的现状分析

　　本章将选取福州市作为研究对象，基于福州市房地产市场的现状及问题研究，包括土地市场和商品房市场研究；福州市政府对房地产市场的调控措施及问题研究；当前房产税和城镇土地使用税的征收情况以及存在问题研究，通过这些基础性研究以论证目前在福州市开征房地产税的必要性。

　　4.1研究对象的选取

　　福州，别称格城、三山，是福建省的省会城市，位于福建东部、台湾海峡西岸、闽江下游沿岸，全市面积11968平方公里，下辖5区、6县、2县级市，主城区为5区（鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾）。福州是海峡西岸经济区文化、政治、科研中心以及现代金融服务业中心，首批14个对外幵放的沿海港口城市之一，全国综合实力五十强城市，全国文明城市，全国宜居城市，福布斯中国大陆最佳商业城市百强城市。根据2010年第六次全国人口普查结果显示，福州市常住人口为711. 5万人，家庭217. 7万户，平均每个家庭户的人口为2. 92人。

　　2012年福州市生产总值4203亿元，增长12%;公共财政总收入597. 39亿元，增长18.1%,其中，地方公共财政收入382.01亿元，增长19. 4%;全社会固定资产投资3264亿元，增长20%;按验资口径实际利用外资13. 3亿美元，增长4. 2%;社会消费品零售总额2246亿元，增长18. 4%;居民消费价格总水平上涨2. 2%;城镇居民人均可支配收入29400元，增长13%;农民人均纯收入11700元，增长16%.2012年福州市政府完成“五大战役”投资1537.7亿元，完成622项市级重点项目投资1566. 04 亿元。

　　福州作为海峡西岸经济区的重要城市，我国东南沿海改革开放的前沿阵地，被列入2012年新的一线城市。鉴于福州有上述的经济基础、社会基础和人口基础，在东南沿海又有着特殊的地位，同时，从2012年福州市政府工作报告中可以看出，2012年福州市用于公共支出的财政投资数远大于公共财政的收入数，存在地方政府的债务风险。因此，在福州开征保有环节房地产税并进行相关预测研究，具有非常重要的现实意义和实践价值。

　　4. 2福州市的房地产现状

　　在福州开征保有环节房地产税，最重要的因素是取决于福州市房地产市场的结构和特征。因而，本节将以福州市2011-2012年房地产市场的相关统计数据为基础，主要对福州市的土地市场、商品房市场等重要因素进行重点分析。
　　
　　4.2.1福州市土地市场现状

　　福州市的土地市场总体来说表现活跃，虽然政府从2010年起出台各种房地产调控政策，但对土地市场的影响较不明显。同时，福州市房地产市场还陆续迎来了万达、万科、世茂、融侨、泰禾、世纪金源、阳光等地产巨头。

　　2011年福州市共出让经营性用地面积11648. 37亩，土地出让总价款为321. 43亿元；2012年，福州市共出让土地面积28659.96亩，土地出让总价款为282.06亿元。

　　从2011年起福州市主城区土地交易量最多的区域主要分布在金山板块、北区板块、东区板块、马尾板块、闽侯板块和连江板块。这些区域集中了大量实力开发商，形成众多新兴的商业板块，将成为未来福州市房地产市场的热点区域。新的土地开发区域出现，也导致土地交易量逐年增长。对此，可以从表现活跃的土地增量市场看出在福州开征保有环节的房地产税的前提基础，土地市场供给增量的加大必然导致市场的失衡，政府应加以调控，开征房地产税是可采取的措施方案之一。

　　4.2.2福州市商品房市场现状

　　福州市的商品房市场虽然受到调控政策的影响，但仍然稳中有升，呈现活跃态势。

　　根据福州市住房保障和房产管理局公布的数据：2012年福州市房地产开发投资完成972. 27亿元，本级新建商品房签约销售39106套、面积346. 17万平方米，同比增20%和33. 4%.其中住宅21578套、面积251. 53万平方米，同比增25. 7%和34. 6%.2012年福州市本级二手房交易21000套，同比增20.1%;面积202. 28万平方米，同比增26.3%;其中住宅17410套，同比增26.0 %;面积167.79万平方米，同比增29.4%.上述数据可以看出，福州市商品房和二手房的交易套数、交易面积和交易价格都保持稳步上涨的态势，受到调控政策的影响较小。

　　从商品房市场的“供销比”指标研究，从选取2011年的指标来看，2011年福州市商品住宅整体供求比1:0:62,呈现供大于求的局面，商品住宅市场供应呈现低开高走的态势，新增库存增多，说明房地产增量大于销售量。但2012年的“供销比”指标接近，总体供销平稳。

　　综上所述，分析福州市房地产市场可以得出如下三点结论：

　　①商业配套助力城市版图扩张，福州房地产市场进入进一步升温的窗口期。

　　②供应量放缓，成交量上涨，进一步推高福州房地产市场。③近年总体呈现供大于求的市场供求现象，城市空置房的比例增加明显。因此，房地产市场的旺盛发展及控制失当，需要利用税收杠杆予以制约，这成为在保有环节开征房地产税的必要性。

　　4. 3福州市现行房地产调控措施

　　研究在保有环节征收房地产税时，必须要研究现行的宏观调控政策对房地产市场产生的影响因素，这样才能保证进行房地产税制改革能够稳定经济发展和房地产市场平稳运行。自从2010年以来，国务院陆续出台了一系列宏观调控措施，为坚决贯彻落实中央房地产调控精神，保障房地产市场调控成果，促进房地产市场平稳健康发展，福州市政府于2011年出台《福州市人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》（榕政办〔2011） 38号）本节将着重研究目前福州市已经出台的调控措施，并对其具体效果进行分别评价。

　　4.3.1出台严格的限购政策

　　根据格政办〔2011〕38号规定，福州市出台较为严格的限购令，对福州市主城13）由表3可见，限购政策出台初期对市场产生影响，有效遏制了市场需求，使购房者出现了降价预期，产生了观望的心态，2011年福州市商品住宅呈现供大于求的局面，对房地产市场的交易量和价格产生影响。但因为城市版图扩大、刚性需求增长等因素，在2012年限购令的影响比较2011年呈现不明显态势。政府以严格的限购政策干预市场表现，首先作为市场的管理者身份过于介入市场导致主体失位，其次限购令的作用在短期内的效果明显，在一定长的期限后效果就会丧失，这是市场的自身调节作用的显现。（表3说明：《福州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（榕政办（2013〕253号）继续提高了非本市户籍居民家庭限购标准：对于非本市户籍居民家庭，如无法提供自购房之日起前3年内在本市累计缴交2年以上个人所得税纳税证明或社保缴纳证明的，暂停其在本市五城区内购房的资格。）
　　
　　4.3.2紧缩货币和严格信贷政策

　　国家从金融信贷方面对房地产市场进行宏观调控，实行紧缩的货币政策，同时数次加息不断收紧银根。人民银行也在2011年8月重拳出击，将商业银行保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，并实行分批上缴，这项政策很大程度上影响到商业银行信贷资金的供给能力。紧缩的货币政策对房地产业资金链也有着巨大的影响，房地产企业融资变得更加困难，面临巨大的挑战。同时，榕政办〔2011〕38号对差别化住房信贷政策提出较为严格的标准。各商业银行应该严格执行国家住房信贷政策，购买第二套住房的贷款家庭，采取不低于60%的首付款比例，不低于基准利率的1.1倍的贷款利率。为改善居住条件购买二套房的家庭，采取首付不低于50%的住房公积金个人贷款比例，不低于基准利率的1.1倍的贷款利率。

　　但是紧缩货币和严格信贷政策会导致经济市场出现萎靡不振，对地方经济的发展造成逆作用，不利于地方经济的可持续发展。经济的萎靡更是与政府主导的经济发展大前提相违背，这是政府特别是地方政府所不愿看到的。因此，紧缩货币和严格信贷政策也是暂时性政策措施，而不是长效型政策措施。