房产税税制相关概念基础

　　2 相关概念基础

　　2.1现行房产税税制概况

　　现行的房产税是以房产为征税对象，依据房产余值或房产租金收入向房产所有人或使用人征收的一种税。现行的《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986）1年1月8日国务院发布了《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》（国务院令第588号）对1986年的《中华人民共和国房产税暂行条例》的部分内容作了修改。房产税的纳税人是房屋的产权所有人。产权属于国家所有的，由经营管理的单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。房产税的征税范围设定为城市、县城、建制镇和工矿区。房产税的计税依据是房产的计税价值（从价计征）或房产的租金收入（从租计征）。从价计征以房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据。具体的减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。根据《福建省房产税实施细贝IJ》（闽政〔1986） 93号）规定，我省的房产税以房产原值计征的，一律减除百分之二十五后的余值计算缴纳。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。从租计征以房产租金收入为房产税的计税依据。与计税依据相对应房产税的税率也分为两种：按照房产余值计算应纳税额的，适用税率为1.2%;按照房产租金收入计算应纳税额的，适用税率为12%.按照现行的房产税政策，对个人住房特有的税收优惠政策有：个人所有的非营业用的房产，免征房产税；对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税；对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征房产税；对经营公租房所取得的租金收入，免征房产税；纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。

　　2. 2现行城镇土地使用税税制概况

　　现行的城镇土地使用税是以单位和个人实际占有的单位土地面积为计税依据而征收的一种税。现行的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第17号）是国务院于1988年9月27日颁布的，并于同年11月1日起施行的。2006年12月31日国务院发布了《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（国务院令第483号）对1988年制定的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的部分内容作了修改，并重新公布。2011年1月8日国务院发布了《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》（国务院令第588号）,对2006年的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的部分内容进行修改。城镇土地使用税的纳税人为在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。城镇土地使用税以纳税人实际占有的土地面积为计税依据。城镇土地使用税实行分级幅度税额，每平方米土地税额设定为大城市1. 5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0. 9元至18元；县城、建制镇、工矿区0. 6元至12元。省、自治区、直辖市人民政府可以在暂行条例规定的税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的城镇土地使用税适用税额标准幅度。市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定相应的适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。根据《福建省人民政府关于印发福建省城镇土地使用税实施办法的通知》（闽政[2007]25号）规定，福州市市区3元至25元；县级市市区2元至12元；县城、建制镇、工矿区1元至8元。按照现行的城镇土地使用税政策，对个人住房特有的税收优惠政策有：对个人出租住房，免征城镇土地使用税；个人所有的居住房屋及院落用地暂免征城镇土地使用税；对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税；对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税；纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准。

　　2.3房地产税的内涵界定

　　房地产即时一种客观存在的物质形态，也是一项法律权利，它的特性是位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产，是商业交易的主要组成部分。

　　作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是建筑物在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业用房等。地产是土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。作为一项法律权利，房地产是一种财产权利，这种财产权利是指包含于房地产实体中的各项经济权利以及由此形成的各种权利，如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典当权等。

　　房地产税指以房地产为计税依据的税的总和，即是指以房产、土地为征税对象的一类税收，它是一个综合性的概念，是一种税收体系。我国现行的房地产税收体系可以区分为房地产开发环节税收、房地产流转环节税收和房地产保有环节税收。

　　房地产开发环节税收包括有：营业税、企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城建税、印花税、耕地占用税等。房地产流转环节税收包括有：企业所得税（个人所得税）、营业税、契税、土地增值税、印花税等。房地产保有环节税收包括有：房产税、城镇土地使用税等。

　　本文仅对房地产保有环节的税收进行分析研究，现行房地产保有环节税收为房产税和城镇土地使用税，但两个税种都存在设计上的缺陷。一是覆盖范围不够广泛。

　　房产税和城镇土地使用税的征税范围都没有包括个人非营业性房产。而个人拥有的房产和物业是最普遍的房地产持有方式，在今后的地方税改革中，对个人非营业性房产进行征税是必然的趋势。二是立法层次低，法律不健全。房产税和城镇土地使用税的立法层次较低，是通过国务院颁布的行政法规进行规定，缺乏法律的权威性。

　　影响其在法律体系中的地位，也阻碍其扩大财政收入和调节分配的作用，也不利于房地产税收的征收管理。三是计税依据不够合理。现行的房产税和城镇土地使用税的计税依据分别为房产余值、租金收入或实际占用的土地面积，这些计税依据都不能准确反映房产的市场价值。房地产的市场价值随着时间推移是变化的，目前房产税和城镇土地使用税的计税依据不能准确反映房产的价值变化，致使地方政府不能参与分配土地和房产的收入效益。而且流通税是现行房产税的性质表现，这就使其不是纯粹意义上的财产税。四是配套制度不合理。我国尚没有建立一套比较完善的房地产评估制度，且缺乏严密的财产登记制度，从而导致税收征管难度的增加。

　　由此，本文拟设计的房地产税将是在保有环节以房屋和土地为征税对象，以单位或个人保有的房屋、土地的价值为计税依据的一种财产税，可以取代现行的房产税和城镇土地税。