福州市在保有环节征收房地产税旳可行性分析(3)

　　（3）对地方政府土地财政产生影响。首先，通过前面的分析，假定征收房地产税的计税依据为实际成交的交易房产面积时，征收的房地产税金额大于现行征收的房产税和城镇土地使用税，但远远小于土地出让金的规模，尚无法与现有的土地出让金相提并论。若直接取代政府财政收入的重要组成部分土地出让金，还可能会危.害保障性住房的建设情况。其次，如果通过调控后房地产业进入疲软期，对其本身和上下游产业的税收收入将会有比较明显下降。通过前面的分析，福州市房地产业实现的税收收入占地税总的税收比重从08年的21. 8%增幅到12年的38. 6%, 13年8月更是高达46.2%.这说明房地产业是福州市的第一大支柱产业，地方经济对房地产业的倚重巨大。房地产税的开征如果导致房地产业的剧烈变动，都将可能影响地方经济的发展，对地方经济造成降温减速。

　　综上所述，若福州在保有环节开征房地产税对房地产市场的短期影响还是比较大的，这就需要福州市政府找到开征房地产税的适当切入时机，让房地产市场的供求关系决定房价走向，而福州的房地产市场仍存在大量潜在的刚性需求，因此征收房地产税不一定会降低房价，房地产市场的发展将保持在一个稳定的水平。对于政府所依赖的“土地财政”,市政府首先应从节流入手，对公共财政支出要更好的规划，不要出现盲目建设、盲目开支；其次更为重要的是开源，市政府要抓紧寻找新的经济突破点和增长点，而不是被房地产业所绑架，只能仅依靠房地产业带来最大部分的财政收入。因此，只要福州市政府摆正方向，做好充足的准备，渡过短期困难，在保有环节征收房地产税将利大于弊，将具备可行的现实意义。

　　5.3瓶颈障碍

　　本章上述部分的分析可以得出福州市在保有环节征收房地产税具有可行性的结论，但在分析中也发现幵征房地产税可能会出现的瓶颈和障碍，具体分析如下：

　　5. 3.1税收立法权的缺失

　　1994年分税制改革以来，使中央政府上收了税收立法权、征收权、减免权等税收法律体系的制定权。这直接导致地方税制建构严重滞后，现行地方税制体系不健全，缺乏主体税种，连筹集地方所需的财政资金的基本功能都难以保证，更无从提及利用税种之间的科学搭配实现调控经济的作用了，分税制理论下地方税制度配置应当发挥的地方政府相对中央政府固有的信息优势和征管激励，也都无法充分实现。

　　这就如试点地区上海和重庆的房产税试点方案仅能以地方政府规章的形式发布，这导致出现立法上的矛盾问题，首先与中央规定的税收立法权相违背，缺乏法律地位，其次地方政府规章的立法层级偏低，税收权利的制定应该上升到法律的立法层级。

　　5.3.2信息共辅在障碍

　　虽然福建省政府在2013年8月出台《福建省税收保障办法》，办法规定相关部门应及时将建设工程规划许可及变更、房地产项目施工、商品房预售等涉税信息传输到福建省涉税信息交换平台；国土资源、房地产管理部门应根据税务发票、完税证明，或者减免税、不征税证明对单位和个人办理不动产登记等手续。办法推动了社会力量参与综合治税，为建立税收保障协调工作机制和涉税信息共享机制提供制度保障。但地税部门对保有环节征收房地产税还需要的涉税信息，如土地出让、房地产开发、转让、出租等各个环节的信息，还需要与房管、国土、工商、规划、银行等部门实现信息联网，如何加强信息传递的及时性、信息管理的保密性和信息运用的有效性。对异地不动产情况如何监控、掌握，也是在保有环节征收房地产税的未来研究方向。

　　5. 3.3缺乏专业的评估制度

　　从国际上征收房地产税的情况来看，专业的房地产税评估制度建设是最为关键的一环。如何准确、公平、公正地确定房地产的价值，这个价值还应被纳税人所接受，同时还要使地方政府获取合理的税收收入。现有的房地产评估机构缺乏公信力、评估手段和评估水平，同时若直接让地方政府介入房地产评估中，则可能导致大量的权力寻租问题，还有可能会出现政企不分、政事不明的现象。因此，如何构建合理专业的房地产税评估制度将是在保有环节开征房地产税前急需解决的一大问题，若解决不好，善法也将变为恶法。构建合理专业的房地产税评估制度将成为对政府公共管理的能力和水平的一大考验。

　　5. 3.4 土地出让金的矛盾问题

　　土地出让金是指将国有土地转让若干年限给他人使用时一次性收取的费用，又被称为“地价”,它包括前期开发性费用和年限期内的土地使用费两方面内容。前期开发性费用包括征地补偿费和其他一些费用，土地使用费是指在土地上居住、进行商业活动等行为支付的费用，即被称为“地租”.土地使用权出让是指国家以土地持有人的身份将土地使用权转让给他人，在这过程中收取土地出让金。我国法律规定出让的土地用于居住最高年限为70年，用于娱乐和商业最高年限是40年，其他用途的50年。

　　由于我国国体的性质，我国房地产的不动产性质只有房产的所有权和使用权，缺少土地的所有权而只有使用权。房地产作为不完全权利的不动产，其已经在出让土地时被收取土地出让金，若在征收房地产税时再收取土地的全部价值就会显得有失公平。