2. 3国内外民宿发展实践与研究。
2. 3. 1国外民宿发展实践与研究。
（1）典型国家或地区民宿发展模式与特点。
国外民宿从十八世纪兴起，本文以英国、法国、日本、德国四国为例分析。英国民宿最早出现在西南部和中部地区，时间大约是20世纪中期。主要以B&B （ Bed and Breakfast）的家庭式招待的方式经营，后发展到露营地、度假平房形式，当地的农家联合起来成立“民宿自治会”集体营销，共同推动民宿的发展。到20世纪80年代，英国民间设立“农场假日协会”C Farm Holiday Bureau ） ,进一步推动了民宿业的快速发展。归结起来，英国民宿的特点：一是等级制度；一是规范经营；一是民宿咨询培训体系，明确的民宿经营思路和严谨的民宿经营规范为英国民宿发展打下了坚实、良好的基础。
法国民宿兴起的时间比英国还要早20, 30年。在法国民宿的起步和发展过程中，政府和金融机构起着举足轻重的作用，特别是在政策和金融贷款方面给了农村民宿经营业主最关键的支持，可以说法国民宿可以兴起的关键在于政府的实质性支持。其次，法国民宿联合会成立则让法国民宿走上了规范经营的道路，度假民宿联盟强大的影响力，确保了法国民宿业的长足、稳定发展。这里总结下来，法国民宿之所以在经营上取胜有两大关键：一是等级制度，二是规范经营，以此保证民宿业良性发展。
日本民宿业兴起的时间要晚于英国和法国，在经营形式上也不同于英法，而是根据经营者身份的不同加以区分，一种洋式民宿，一种农家民宿。日本民宿在准入模式上则采用了欧洲的许可制准入，鉴于日本民宿旅客日常生活中喜欢追求个性丰富的体验。故日本民宿大多以体验为主题，打造充满各种具备丰富体验性的个性化的民宿，以此来吸引更多的民宿游客，所以个性化、体验性是日本民宿的主要特色和卖点。日本的民间民宿社区组织并不发达。更多的来自于官方政府机构和大财阀，总结起来，日本的民宿最关键的特点就是政府许可和个性化体验。
在德国，通过互联网平台面向全世界招揽住客是德国民宿近年来的新动向。每年平均有将近1/10的人会选择通过网站平台来解决出行住宿的问题。近几年，每年在线上预定完成的订单数己经逐渐超过线下的订单预定数量，并且这一趋势在不断强化，更重要的是线上预定的范围在不断拓宽，不仅包括短期住宿，甚至短租、长期租赁等都倾向于在网上完成下单，在法兰克福，通过网路平台寻找租客的城市公寓的主人越来越多，虽然，在线预订目前还大多是集中在大城市地区，但是我们可以清楚地看到在线预订不仅是德国的趋势，也是整个世界民宿业未来的趋势。
国外民宿的研究比较务实，更多的是对民宿经营模式、市场主体特质和行为选择等方面的分析，国外民宿成长过程关键总结：（a）政府的推动、行业组织的日常协调很重要；（b）民宿申请许可制保证了民宿的规范化和安全性；（c）民宿经营中的人性化、体验性和个性化服务，是民宿核心竞争力。
（2）国外针对民宿市场营销的相关研究。
（a）客户属性及偏好分析。
民宿游客属性分析：选择民宿作为出行住宿的，从性别上来看，女性较多；从年龄分布上看，20岁以上，35岁以下的年轻女性居多；从受教育程度上看，选择民宿的旅客受教育程度相对较高；从收入水平上看，选择民宿的旅客的收入水平相对也较高，同时也个关注住宿的品质，比较注重住宿自身的感受，注重温馨、家的感觉，注重对旅行目的地文化的体验和感受，交易过程中更关注人性化的东西而非规范化的存在。所以国外民宿研究中对于民宿的服务品质、民宿主人的特质以及民宿的客户评价与民宿游客是否最终选择四者之间关联度的研究比较集中。
（b）民宿本身特色分析。
在对民宿本身的形式与民宿经营的结果之间的关系的研究，国外研究也比较多关注这一块，特别是在民宿的规模体量、房间数量、民宿的特色打造、民宿经营业主的亲和度等方面的研究，例如，Dallen Timothy. Victor Teye.[美〕调查发现在民宿经营规模方面，美国民宿房间数在4间以下占33%, 5到8间的占33%19 o Alia.Poorani等（（1995）针对美国数百家民宿调查发现，房间数在9间以上的民宿比房间数在9间以下的民宿经营效率更高，所占市场份额也越大，这说明在民宿业经营中，规模经济也同样存在。Peter Tarlow +Tourism SecuritylstEdition Strategies for Effectively Managing Travel Risk and Safety》发现民宿安全问题对民宿选择的影响至关重要z0 o Gunasekaran N与V Anandkumar （2012）研究印度Pondicheerry地区的游客特质，得出的四个主要影响因素是：家的氛围、物有所值、本土性、主客关系2'.
（c）民宿市场营销策略研究。
在针对民宿行之有效的市场营销形式的研究上，国外民宿业研究认为口碑营销是使用率最高营销形式，也是被民宿经营业主普遍认为最有效的营销形式之一，有分析发现，不管是民宿经营业主还是民宿旅客，都对手机营销、民宿口碑以及民宿旅行杂志等的营销十分青睐。当然一些专业的在线旅游网络平台在吸引目标客户的效果也是十分被看好，K1ineS.F.等（2005）以美国印第安纳州的民宿网为例，通过数据分析，发现这些民宿网站有很好的客户粘性以及较稳定的浏览点击率，关键这些网站还有较好的下单率zz0（d）民宿经营者与民宿旅客间关系的研究。
Yu Wang （2007）在对纳西民宿的研究中，发现原真性的文化特质十分显着，即时在人构建的特定环境背景下，原真性文化成为一种形式化的存在，但是地区居民与旅客共同打造的原真性也同样能够被感知23 o Medina（2003）对伯利兹Succotz村研究发现，没有认同“旅游服务产生商品化的文化”和“旅游服务产生新文化”等说法，并认为旅游可以有助于回复原真性的玛雅文化24. Stringer0P.F. （1981）在对英国民宿业主和外国民宿游客的调查发现，民宿经营者的友谊是商业化，并且存在时间、空间上的复杂性，当然民宿业主与游客之间也不仅仅是交易的关系，还是具有一定的情感上的关系，但是这种关系的界限也是比较模糊的存在250（e）民宿发展的相关问题的研究。
Nuntsu.N.等（2014）与南非Rio30多位民宿经营者交谈，发现当地的犯罪活动是制约其民宿发展的主要原因，另外缺乏政府支持和资金来源也是问题之}26 o Lanier P.与Berman J.（1993）认为针对民宿经营规模的限制会阻碍民宿业主的收入，同时地方政府的相关规定是民宿业发展的最大制约2' o Kelley C.L.等01996）对民宿副业经营的模式研究认为，对那些因个人兴趣爱好从事民宿经营的业主，如果实施相应的税收减免政策会有利于地区民宿业的发展28.当然民宿经营的合法性、规范性也是民宿业发展长久以来研究的课题。
（3）乡村旅游业与民宿村发展的关联度研究。
发展乡村旅游经济对村落的发展有多大的带动作用，乡村旅游业与民宿村发展有没有共同的基础，在多大程度上可以相互促进，这些都是发展乡村旅游业需要密切关注的问题，Zeppel（2002）以加拿大的一个印第安土着村落队二者关系进行分析，发现对土着文化的好奇是吸引村落旅游的关键，旅客渴望了解土着村落的文化习俗，渴望了解当地人的生活，因此丰富土着文化体验是开发村落旅游的关键29 o Aliza Fleischer等（1997）在对比以色列与欧洲、北美地区乡村民宿后得出，乡村旅游在世界范围内具有很大相似性30 o Kuo F.与C. Kuo（2012）尝试将民宿融入生态旅游中。他们在对台湾地区的调查中发现，民宿与生态旅游的旅游者在性别、年龄、收入水平、受教育程度、社会特性等方面存在很大相似性，二者可以在一定方面实现一定程度的融合发展310.
（4）民宿与社区参与的研究。
1985年，墨菲（Perter E Murphy）在《旅游：社区方法》（Tourism:a communityapproch）一文中最早提出“社区参与”的概念，之后西方掀起了对社区参与旅游研究的热潮，但是关于社区参与旅游却没有明确的定义，社区参与旅游对社区资源的一种再配置的过程，是社区居民自主地参与到旅游的全过程，参与发展、履行义务、进行过程监督、分享旅游发展带来的收益。“社区参与旅游还是一种地域扎根的体现，Lepp（2007）基于扎根理论（Grounded Theory,通过对乌干达Bigodi村村民的调访，基于对”意愿、态度、行为“三者之间的关系的研究，提出了合理行动理论（Theory of Reasoned Action,提出增强社区居民的意愿，改变社区居民意愿，从而实现其积极参与社区建设的目的3z o Rogerson（2004）对南非土着居民自营民宿走访后提出，缺乏管理经验是这些小型民宿进一步发展的制约所在，如果可以为这些民宿业主提供经营上的培训和经济上的支持，同时扩大在线营销渠道，南非地区的民宿可以获得更大的发展空间33 o Chen C.等（2013对Kinmen岛民宿业进行研究，认为增强居民参与民宿服务意识可以有效改进民宿顾客满意度，从而增强二者之间的粘性340.
2.3.2国内民宿发展实践与研究。
针对国内的民宿研究与实践大致可以分为”两个地区、三个发展时段“,两个地区：一是台湾地区，一是大陆地区。三个发展阶段：一是2006年以前，一是2006年至2013年底2014年初，一是2014年至今三个阶段，（这与之前大多数学者的两个时间段”2016年以前“和”2017年至今“的两个阶段的分法有所不同）。
（1）两个地区，台湾地区与大陆民宿发展情况。
台湾民宿沿袭了日本民宿的部分经验，最早出现在台湾南部地区，主要是从社区居民参与农村改造中发展形成的，成熟度比大陆地区要高。当地居民提供家中闲置的房间解决游客的住宿问题。由于历史原因，台湾民宿最初仿效日本的许可制模式，经过20多年的发展，逐步形成了自己独特的风格。国内最早关于民宿的法律规范就是2001年台湾的《民宿管理办法》，这是民宿规范性经营的开始。此后台湾各县区民宿全面开花，经营上台湾的民宿多由夫妻二人共同经营，以客家文化为特色，十分注重顾客体验，结合休闲农业资源给予旅客丰富多彩的居住体验。
云南的大理、丽江、厦门的鼓浪屿是大陆地区民宿早期集中发展的地区，后来贵州的荔波，以及杭州的西湖、莫干山、皖南地区的黄山、江西的婴源、江苏的苏州、无锡等地区也开始大力发展民宿业。云南民宿主要是民宿业主自发经营形成，厦门则主要依附于鼓浪屿的老民宅和岛上住宿酒店缺乏而自发形成，而浙江德清的莫干山民宿群、江苏昆山的周庄民宿村则是政府主动引导发展形成，还有一些是由社会资本，财团和当地政府联合打造的民宿项目，比如江西婴源的草岭集中经营模式、湖南岳麓黄泥岭集中租赁经营模式、雁南飞模式等，此外就是依附于景区资源分散经营的模式。目前国内民宿总量超过4万家，主要分布在南方城市，其中又以景区居多，经营上还是以分散经营为主，部分地区开始尝试公司资本运作，出现了股份制、加盟制。
（2）三个时段：2006年以前缓慢期，2007-2013发展期；2014年井喷期。
国内针对民宿的研究2006年以前主要是宏观层面的研究，比如针对民宿的概念定义所作的研究、民宿行业政策与行业规范等如何完善，总体来说，这个阶段的研究属于理论层面的研究，比较宽泛。2007年以后随着民宿在云南、厦「1等地区的发展开始具有一定的影响，引起了一些社会力量的关注，同时随着互联网经济的兴起于发展，民宿在线营销的广泛深入，针对民宿的研究也越来越具体，开始关注网络营销、客户满意度、客户评价、购买意愿及影响因素、营销策略、经营策略等层面的研究，程度也相较之前更加深入。随着《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》的公布，各地的民宿业相关管理规范、制度相继出台，各地竞相大力发展乡村民宿旅游，由此大陆民宿业开始进入井喷式发展期，其中安徽的黄山、江西的婴源、浙江的杭州、桐庐、广东的深圳、梅州、福建的厦门、云南的澜沧县、贵州的荔波等地民宿业发展尤为显着，相关的研究也快速增长。
研究方向从宏观理论研究到操作层面的实践研究，主要体现在对整体民宿的开发模式、营销模式、管理模式，以及乡村旅游发展前提下的民宿村发展道路和民宿村发展过程中的古村落的环境保护等问题的研究。
（3）国内针对民宿村可持续发展前提的相关研究。
民宿原真性的保持是民宿村可持续发展的基本前提，失去了原真性，民宿村的旅游吸引力也就随之失去了，针对民宿村原真性保持的问题，以及原真性保持与乡村旅游发展如何有效结合，国内学者做出了相关的研究，基于文化真实性的角度，黄其新等（2012）对乡村旅游、乡村民宿的发展模式进行探讨350周灿（2014）对少数民族物质文化遗产”原真性“保持的旅游发展进行研究360刘昌雪等（2003）为了解乡村旅游业、民宿产业可持续旅游发展的限制因素，以皖南地区为例进行分析37.民宿村可持续发展离不开经济、环境以及社会效益的综合考量，如何构建四者间的良性关系，陈腊娇等以诸葛村为例，给出了参考模型38.卢松等（2005）分析西递的旅游承载量情况，对不同季节的环境容量值加以区分，提出以环境容量静态分析模型对西递旅游环境容量进行调控，实现古村落旅游可持续发展39.在民宿旅游管理体制与旅游地可持续发展关系上，王咏等以西递和宏村的民宿旅游管理体制为例加以分析，并提出建议40.构建乡村旅游评价指标体系有助于持续提高旅游品质，实现可持续发展，为此，程乾等（2010）以浙江古村落为例，对旅游评价指标进行了提炼41.传统村落是一种历史文化遗产，如何让这种无形的资产成为古村落发展的有利资源，冯骥才（2013）对二者间的联系进行研究，以此为古村落寻找发展机会4G.新型城镇化也是发展乡村旅游，实现村落可持续发展的一种模式，童成林（2014）以此对古村落进行了研究并提出建议43.天娜（2014）对黄山市乡村旅游经济、民宿村经济资源的开发与可持续发展进行研究并给出建议44.张琳，邱灿华（2015）以皖南地区古民居为例，提出传统村落旅游发展要与乡土文化传承的空间祸合，以此寻找古村落的发展之路450.
（4）国内针对民宿产业融合发展模式的相关研究。
民宿村的发展模式问题，不同的发展模式，决定民宿村不同的命运。民宿村不是一个孤立存在的事物，它需要与周边的资源、环境、生态、人、社会生活等联系在一起，并且要成为一个紧密联系的整体，不能全方位调动农村、农业、农民的民宿村就无法成为一个闭合的生态圈，成不了一个可持续发展的项目。国内对于民宿村的发展模式也有相关的研究，休闲农业与乡村旅游发展结合开发是民宿产业融合的一种形式，台湾的休闲农业发展较早，有较高的参考价值，郑健雄（200}>对比了海峡两岸的休闲农业发展模式46.黄蓉（200}>提出发展休闲农业是发展乡村旅游业的关键47.无独有偶，盖俊竹（2014）也对台湾地区的休闲农业发展概况进行了详细研究，这对黯县发展休闲农业都是具有参考价值的‘80.
（5）国内针对民宿村营销模式相关研究。
民宿村营销更多是在民宿体验经济、粉丝经济下的发展影响下进行的、针对民宿主流客户群体进行的心理特质分析、乡村旅游业、乡村民宿如何融入体验产出体验经济？旅游住宿在线预订迅猛发展的背景下，乡村民宿如何通过圈粉创造粉丝经济？对此，民宿互联网大咖更是跃跃欲试，各抒己见。潘章凯在行业论坛上提出”行业维度、社会环境以及人的需求是民宿发展的两个重要考量方向“49.张润钢（2016）”民宿发展的城市化风险“”民宿的观感和体验哪个更重要一些？50“罗军（2016）”民宿运营的线上营销平台，线下辅助平台以及民宿的实际运营平台，如何通过合作，实现民宿经营的利益最大化？51“我国农村土地限制流转的政策对乡村旅游业发展是一个较大的障碍，张晓军（2016）”近年来，部分地区的土地政策逐步松动，这对发展乡村旅游业和乡村民宿产业将产生直接的影响作用。52 ;.
（6）国内针对社区参与民宿村建设的相关研究。
国内关于社区参与民宿村开发、建设的重要性方面的研究近几年比较多，这跟大陆地区这几年民宿业发展迅速关系密切，同时民宿村作为对传统古村落的一种新的发展模式，对古村落的生活是一种改变，民宿村如何得到原住民的认可和支持，并且使得二者和谐发展，使我们面临的研究课题。
民宿旅游地的社区居民民宿旅游感知对民宿村的发展十分重要，章锦河（2003）以黯县西递为例，认为必须把当地居民作为旅游发展的组成因素进行考虑53.民宿村社区居民旅游参与度直接影响民宿旅游地的和谐发展，杨效忠等（2008）对比西递、宏村、南屏三个世界历史文化遗产古村落，得出民宿旅游一定要社区居民参与的结论54.徐辉（2005）提出社区参与是社区发展的动力550陆娅楠（2014）提出乡村发展旅游、保护传统古村落一定要让当地村民觉得值的观点56.扎根理论下的乡村民宿旅游业发展，范欧莉提出顾客感知视角下，以此理论构建民宿评价模型57.社区参与景观村落旅游开发，王林（2014）提出二者之间的关联度进行了相应研究58.社区参与乡村民宿旅游建设有利于对古村落的保护，屈秋谷以高家河村为例，提出社区营造有利于古村落乡村旅游业的可持续发展的相关建议此外，国内针对民宿村的运营管理模式和民宿村发展过程中的遇到的问题也有相应的研究。乡村民宿旅游开发不仅能带来相应的经济效益，同时也会带来相应的环境挑战和社会问题。殷剑（2016）对此进行分析，并给出对策与建议60.再则，针对政府的角色和政府行为在乡村民宿村的发展过程中起到的作用和可能带来的影响也有相应的研究，阮雯（2016）基于杭州各地民宿的实地调查研究，提出政府行为在民宿业发展中的作用61.梁赛红（2016）对苏州市的乡村民宿发展中的问题进行研究，提出政府角色对乡村民宿发展的影响。
