公允价值及投资性房地产理论概述(2)

　　公允价值属于一种动态计量方法，能够及时反映市场环境的变化，能为利益相关者提供更有用的会计信息，因此，公允价值更符合决策有用观。例如，在对投资房地产采用公允价值计量时，能显着提高会计信息的决策有效性。采用这种计量模式，会将市场价值更加客观真实的反映在财务报告中，从而能更好的诠释出企业盈利的来源。除此之外，它对企业各项财务指标也将产生有利影响，有助于各项财务指标更加贴切的反映企业的财务状况和经营成果，也有助于财务报告使用者作出更科学的决策。

　　（3） 公允价值符合会计信息质量要求

　　企业提供的会计信息要想满足决策有用观，必须要具备相关性和可靠性两大特征。相关性主要是指能为决策者带来有差异的信息资料，根据国际会计准则对相关性的解释，相关性应包含预测价值、确认价值和及时性。历史成本反映的是已经发生的某一时点的经济状况，而公允价值会随着时间的变化而不断更新。因此，公允价值比历史成本更具有相关性。

　　自从公允价值被引入到我国会计准则后，公允价值的可靠性曾遭到否定。事实证明，在获取公允价值时，如果所计量的资产存在活跃的市场，可以通过市价来获取，此时的公允价值必然是可靠的；当所计量的资产不存在活跃市场时，例如企业在计量金融工具等新产品时，公允价值的取得通常要依据其他学科的有关知识来建立模型来获取。并不能因为其价值是评估而来就否定其可靠性，即便是应用历史成本，在计量过程中难免会需要财务人员发挥判断能力，而建立在科学合理的估价模型基础之上的公允价值是可靠的，所以公允价值的可靠性也不容质疑。

　　（4） 公允价值有利于资本保全

　　在采用历史成本计量时，如果物价剧烈变动，那么企业的收益便会被高估或低估。例如，在物价持续上涨时，企业收益被高估的部分便是虚增的利润，对这部分虚增利润的分配会消耗企业的资本。我国新准则出台后，随之出现了一个新的损益类会计科目“公允价值变动损益”,构成企业营业利润的一部分，资本保全理论要求投资者投入的资本要保持完整，而“公允价值变动损益”科目正是从收益的角度反映企业净资产的变动。因此，采用公允价值计量能够不断地反映现实中变化了的资产价值，既能真实的反映企业的利润，又能更好地保全资本。由此可见，公允价值计量方法有利于实现企业资本保全。资本保全理论是全面收益理论的理论基础，全面收益理论认为，企业已经确认的，无论实现与否的收益都应作为企业的收益在报表上有所反映，这与资本保全理论实现了前后呼应。

　　企业的收益主要包括两部分，一部分是企业经营活动和投资活动获得的收益，还有一部分便是由于公允价值变动所引起的收益；随着市场环境发生变化，某些会计要素的价值会发生变动，公允价值计量模式能将变动部分为企业带来的利得和损失反映出来，并通过公允价值变动损益计入企业的营业利润，所以说公允价值能够更加合理地反映企业的真实收益状况，符合现代会计学对会计收益的规定。

　　（5）公允价值的应用是我国经济社会快速发展的客观需要

　　随着我国社会经济的快速发展，市场竞争日益激烈，企业合并等类似业务越来越常见。对于企业合并业务，若采用历史成本计量则会存在诸多局限性，例如，会使合并后的资产或负债的价值严重偏离其真实价值，从而使被购买方的价值被高估或低估；若采用公允价值计量模式则能避免此类问题的发生。在证劵市场产生之前，历史成本计量属性也曾提供十分可靠的信息，因此受托责任观主张采用历史成本计量属性。但是，随着我国市场经济的不断发展，证劵市场出现并逐渐扩大，金融商品交易业务也随之发展，经济收益和风险之间的关系日益紧密。投资者要想在证券交易市场上获取更多收益，必须随时关注投资收益和风险的相关波动，以便在关键时刻做出准确判断，公允价值有利于决策者实现这一要求。因此推广公允价值的使用是当前我国经济社会发展的客观需要。

　　（6） 公允价值体现我国会计准则的国际趋同，可以更好地与国际接轨

　　新中国成立以来，我国国际贸易往来逐渐频繁，在当今国际贸易舞台上我国已经是一个不容忽视的重要力量，随着贸易往来逐渐增加，我国所制定的会计准则也一直在参考国际会计准则。在我国会计准则逐步走向完善的过程中，国内有越来越多的专家学者投入到对国际会计准则的研究当中，在研究过程中，取长补短，为我国会计准则的更加完善提供理论参考，这个过程也是我国会计准则实现国际趋同的过程。在经济全球化的大背景下，我国于 2006 年颁布了新企业会计准则，随着公允价值在新准则中的出现，我国在会计准则方面实现了与国际的全面趋同。当今世界，全球经济一体化趋势加快，我国企业要与国际接轨，就必须保持与国际会计准则的趋同，这样才更有助于我国完善社会主义市场经济体制、充分利用国际国内两个市场。[18]

　　2.2 投资性房地产理论概述

　　2.2.1 投资性房地产的界定

　　“房地产”是我国城市化过程中出现的新词汇，并随着近些年市场需求的扩大变成热门词汇，具体包括房屋和土地及其权属。在我国经济走向繁荣昌盛的过程中，当前房地产资源的获利空间之大可谓空前绝后，大量投资者和资金被吸引到房地产行业中来。在房地产市场逐渐壮大的过程中，企业的房地产不再仅仅用于作为生产经营场所和对外销售，出现了用于出租和持有以备增值后转让的房地产经营活动。

　　我国新准则中《企业会计准则第 3 号-投资性房地产》规定“投资性房地产是为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产，包括己出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物”. 投资性房地产与其他房地产的不同主要在于以下两方面：一是就持有目的而言，企业持有的投资性房地产不是用作生产经营场所也不是用于对外出售而是为了取得投资收益；二是就现金流而言，投资性房地产能够独立地产生现金流，而不依赖于生产经营过程中的其他资产，因此投资性房地产与其他房地产的最大区别在于它的虽然是经营资产但却具有投资性。

　　2.2.2 投资性房地产的特征

　　（1）投资性房地产的运作是一种经营性活动

　　新准则规定了投资性房地产的所包括的内容，并规定它的的主要形式是有偿让渡资产使用权，投资性房地产主要通过收取租金来实现收益。出租行为，从某种意义来说，也是一种销售活动，只不过销售的是使用权。企业为此而收取的租金也算是与经营活动有关的收入，企业在进行账务处理时，将投资性房地产使用权的让渡而获取的租金收入计入“其他业务收入”科目，也有少数企业将对外出租房地产作为其主营业务，因而将这部分租金收入计入“主营业务收入”科目，因此，出租房地产资源也属于企业的经营性活动。投资性房地产还存在另外一种形式，即持有土地使用权并准备增值后转让。我国房地产市场具有自己的独特性，土地属于国家所有，房地产开发商在开发房地产资源过程中，必须向政府购买土地使用权。由于我国土地使用权产权期限较短、价值较高，很少有企业愿意以这种方式持有投资性房地产，尽管如此，这种方式仍然少量的存在。虽然企业以这种方式进行运作的目的是为了赚取增值收益，但这并不完全符合投资的定义，因此不能将其归属于投资活动。事实上，这应属于企业的经营活动，获取的收益也应作为经营活动收入。综上所述，无论企业以哪种方式持有的投资性房地产，与其相关的运作都是一种经营性活动。

　　（2）投资性房地产的用途是赚取租金或增值收益

　　企业持有房地产的目的主要有两种：一种是房地产开发商拥有的房地产资源主要用于对外出售；另一种是其他企业拥有的自用房地产资源。随着市场的不断发展以及市场需求的刺激，开始有企业将房地产用于赚取租金或增值收益，尤其是在城市化进程中，伴随着经济的快速发展，受市场需求的刺激，有些企业甚至将这种活动作为企业的主营业务。随着市场上将房地产资源用于赚钱租金或增值收益的经营活动逐渐增加，为了更加明确的区分这种独特的盈利方式，将这类资产与其他资产加以区别，于是便产生了这个新名词--投资性房地产。投资性房地产被单独作为一项资产反映和核算，原因之一是为了区别其独特的用途。除此之外，还有利于财务报表数据更加的客观和可靠，这对报表使用者的决策是非常有意义的。在参考国际会计准则的基础上，我国新会计准则规定，企业在首次执行这项新准则时，要尊重事实，不得完全凭借会计人员的主观意识进行划分，也不得为了企业自身利益而故意遗漏，企业在划分时可以根据是否符合这两项用途特征来划分。