农村居民点建设用地整治研究

　　摘 要
　　
　　农村居民点整治是土地整治的重要组成部分，也是统筹城乡发展和新农村建设的必然选择，对于转变农村土地利用方式、实现土地集约节约利用、全面提升农民生活水平具有重要意义。东营市农村居民点整治工作复杂、涉及面广，在实施过程中存在许多问题，对工程推进、城乡统筹、权益保护和社会稳定等存在一定的消极影响。本文借鉴国内外先进理论和实践经验，综合运用土地整治相关理论和方法，深入分析了目前东营市农村居民点整治存在的问题，并对问题产生的深层原因进行剖析。最后，在对农村居民点整治潜力和可行性分析的基础上，提出保障农村居民点整治持续、稳定、高效开展的实施措施和整治模式。

　　研究分析表明，东营市农村居民点人均和户均建设用地面积都过大，分别高达291.34m2/人和 943.40m2/户，超过我国《镇规划标准》规定的建设用地控制指标；同时农村居民点内部“空心村”现象、用地功能混乱、建筑布局不合理、容积率低等问题突出。

　　通过对东营市农村居民点整治潜力进行分析发现，东营市农村居民点总体整治潜力较大，按户均农村建设用地标准估算出的整治潜力为 13984.10 公顷。虽然在四种方案中整治潜力最小，但从可行性角度来看，最符合东营市农村的实际。各区县农村居民整治潜力以垦利县最大，其次是利津县、河口区、广饶县，东营区最小。目前东营市农村居民点整治项目在规划编制、项目实施、挂钩指标使用、权益保障和公众参与等方面存在诸多问题。通过分析发现，政策综合性低，执行性差、部门协调困难、资金来源单一、挂钩指标调剂与使用机制缺位、农民权益保护机制失灵等是造成目前问题的根源。最后，本文从规划编制、项目实施、整治模式、资金筹措、市场化机制、农民权益保护与激励策略等方面有针对性地提出符合东营市自身特征的农村居民点整治策略和模式。研究结果对顺利推进东营市农村居民点整治工作，加快区域城乡统筹具有一定的指导意义和参考价值。

　　关键词：农村居民点；潜力；整治模式；策略　　
　　
　　目 录
　　
　　摘 要…… I
　　Abstract…… II
　　
　　1.绪论…… 1
　　1.1 选题背景和意义…… 1
　　1.1.1 选题背景…… 1
　　1.1.2 选题的意义…… 1
　　1.2 国内外研究现状…… 3
　　1.2.1 国外研究现状…… 3
　　1.2.2 国内研究现状…… 4
　　1.3 研究目的、内容、方法和创新点…… 6
　　1.3.1 研究目的…… 6
　　1.3.2 研究内容…… 6
　　1.3.3 研究方法…… 7
　　1.3.4 研究技术路线…… 7
　　1.3.5 可能的创新点及存在的不足…… 8
　　
　　2.相关概念与基础理论…… 10
　　2.1 土地整治相关概念…… 10
　　2.1.1 土地整治与农村居民点整治的概念…… 10
　　2.1.2 城乡建设用地增减挂钩概念…… 10
　　2.1.3 土地整治潜力和农村居民点整治模式的概念…… 11
　　2.1.4 城乡统筹发展概念…… 11
　　2.2 相关理论…… 12
　　2.2.1 土地可持续利用理论…… 12
　　2.2.2 土地资源优化配置理论…… 12
　　2.2.3 公众参与理论…… 13
　　
　　3.东营市农村居民点整治现状分析…… 14
　　3.1 东营市农村居民点用地现状…… 14
　　3.1.1 土地利用现状…… 14
　　3.1.2 建设用地现状…… 14
　　3.1.3 农村居民点用地现状…… 15
　　3.2 农村居民点整治现状…… 16
　　3.2.1 农村居民点整治的发起…… 16
　　3.2.2 农村居民点整治的进程…… 16
　　3.3 农村居民点整治效果…… 18
　　3.3.1 社会效益分析…… 18
　　3.3.2 经济效益分析…… 18
　　3.3.3 生态效益分析…… 19
　　
　　4.东营市农村居民点整治存在问题及原因…… 20
　　4.1 农村居民点用地存在问题…… 20
　　4.1.1 居民点规划无序，“空心村”现象严重…… 20
　　4.1.2 居民点用地功能混乱…… 20
　　4.1.3 建筑布局不科学，结构参差不齐…… 20
　　4.2 农村居民点整治存在问题…… 21
　　4.2.1 规划布局科学性不足，整治结果偏离预期设计…… 21
　　4.2.2 过于强调指标效益，忽略整治的最终目的…… 21
　　4.2.3 部门协调性差，资金筹措渠道单一…… 22
　　4.2.4 项目挂钩指标价值低，保障能力不足…… 22
　　4.2.5 公共参与性差，信息缺乏公开性…… 23
　　4.3 引发农村居民点整治问题的原因…… 23
　　4.3.1 政府职能定位偏于宏观效益…… 23
　　4.3.2 持续性管护制度缺位…… 23
　　4.3.3 项目管理制度不合理…… 24
　　4.3.4 融资渠道单一，社会性不足…… 24
　　4.3.5 挂钩指标流转机制不健全…… 25
　　4.3.6 农民权益保护机制不到位…… 25
　　
　　5. 东营市农村居民点整治潜力及持续推进的可行性分析…… 26
　　5.1 农村居民点整治潜力分析…… 26
　　5.2 农村居民点整治的持续性分析…… 32
　　5.2.1 政策支持…… 33
　　5.2.2 经济有保障…… 33
　　5.2.3 整治潜力较大…… 33
　　5.2.4 建设用地指标需求大…… 33
　　5.2.5 具有公众需求基础…… 34
　　
　　6.东营市农村居民点整治策略研究…… 35
　　6.1 科学编制规划促进生态整治…… 35
　　6.2 创新整治项目实施模式…… 35
　　6.3 创新资金筹措与管理机制…… 36
　　6.4 构建多元化整治模式…… 37
　　6.4.1 城镇化引领模式…… 37
　　6.4.2 中心村整合模式…… 38
　　6.4.3 产业聚集模式…… 38
　　6.4.4 村内集约模式…… 39
　　6.4.5 整体搬迁模式…… 39
　　6.5 健全土地估价制度和挂钩指标有偿调剂机制…… 39
　　6.6 建立股份运营机制和长效利益驱动机制…… 39
　　6.7 完善农民保护权益机制…… 40
　　
　　结 论…… 41
　　注 释…… 42
　　参考文献…… 45
　　致 谢…… 48